现在东台房地产二级市场正在火速增加，二手房愈来愈成为房产市场的热门。那东台购房或投资者究竟该如作甚二手房估值呢？
案例：东台李教员的这套屋子是位于市中间里的65平方米的两居室，建筑年代为1998年，楼层为5/6，工具朝向，热气和燃气均有，通俗装修。市场专家倡议，把估价工具与近期成交的周边地区近似房产进行比力，在价格上适当批改，即可估算出房屋的年夜概时价。
位置、年代、楼层对价格影响较年夜
东台房产专家的参考案例是东台市中间里一套55平方米的两居室，建筑年代为1999年，楼层为5/5，南北朝向，有热气、煤气及通俗装修，近期以3000元/平方米成交。
市场专家对分析觉得，需要批改的首要身分有房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供热及燃气等方面。批改百分数以下：①房屋位置：0-3%.同一小区，批改系数为0.假定房屋有更好的位置、交通、购物休闲情况等，可拔取1-3%的批改；②建筑年代相半数旧：按每年2%策画；③楼层：一层为-2%，二层为0，3、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二为-2%，三层为-1%，4、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；④朝向：以两个窗口朝向为准，假定窗口多于两个，选最好的两个。东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%.⑤装修：精装修3年以内的为+3%，3年以上的为0%.⑥热气和燃气：有热气和燃气为0%，单气为-2%.套用上述公式，李教员的室第各项批改百分数以下：房屋位置为-3%(比三义东里的位置差)，建筑年代的相半数旧为：6(与案例的房龄之差)×2%=12%，朝向为-1%，楼层为1%-(-2%)=3%，其他批改系数为0，总的批改百分数为：-3%+12%+(-1%)+3%=11%.是以，李教员的房屋价格约为：4800(案例成交价)×（1+11%)=5328元/平米。
不倡议用资本法，专业估价过于庞年夜
另外，业主还可以用资本法，即在当初房价根柢上扣除折旧。但由于触及到房地产斥地的资本、税费、土地取得资本等，过于艰深，所以市场人士其实不倡议业主把持。而房地产估价人士则体现，影响二手房时价的身分很多，物业典范、结构、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段、房型、采光、厨卫年夜小、建筑质量、外部方法、小区容积率、地区规画等都得考虑。评估师要应用很多知识进行核算才华得出比力客不雅观的评估价。简单策画的价格只能针对某一平稳地区的某类房产，要得出更加精确的评估功效还需弥留专业评估师，一样泛泛用度在评估总值的5‰左右。假定采办二手房需按揭贷款，则必须到银行指定的评估公司对该房屋进行评估，由于银行要得本地估计将来的风险，所以评估的价格纷歧定会同市场价格一样，偶然乃至与成交价格相差甚远。评估用度依照评估公司和银行签定的和谈而定，一样泛泛收费标准是评估总值的3‰-5‰。
房产专家指出二手房估价可循以下捷径
1、指导价略滞后但可参考
　　一样泛泛来讲，各地建委都市发布部分二手房的上市指导价格。投资者可参照政府指导价。但专业人士也提示，指导价格很多时候都有滞后性，可以把指导价格作为参考，但不要盲从，而要依照市场最新转变，连合多种身分进行估价。
2、向房产中介密查成交价或上彀评估
一评估师则体现，投资者想要知道年夜概市场价格的时候没须要找专业评估机构做评估，5‰的标准收取用度相对较高。事实上做按揭贷款时才真正需要做专业评估，以便顺利获得贷款。评估师倡议业主以买家身份向各中介公司咨询自家房产周边的价格，如许就可以获得较为真实的房屋价格，做到心里有点底。另外投资者也能够上彀为自己的房屋估个价。
3、装修房5年后装修估价为零
很多东台二手房卖家感言，一样泛泛的同典范房屋，装修得越好越亏损。如何在房价内策画装修价格才算公道呢？专业人士倡议，起首判定质料价格和人工费必须根据当前的价格，由于建材的价格颠簸性很年夜。也能够依照二手房的现有装修水平，多到几家装修公司扣问现在装修的价格。其次，依照市场常例，装修折旧一样泛泛按5年制策画，折旧方法按第一年10%，第二年20%的递进方法策画。跨越5年的装修，价格根柢可疏忽不计。

(责任编辑：东台房团网)