恒大假摔万科真降,楼市信息铺天盖地。开发商到底能够承受多大政策压力一时间成为本轮房地产调控人们关注的焦点。

继银行集体测压之后,楼市调控的另一个主要对象开发商终于坐不住了。

5月20日,《华夏时报》记者独家获悉,一份《开发企业压力测试报告》于当天紧急出炉,并计划于21日下午正式发布。

“如果需求萎缩50%,开发企业能够支撑的时间最多为7个月;如果需求萎缩30%,开发企业则能支撑13个月。”王智中于20日对《华夏时报》记者提前透露了测压结果。王是全国房地产经理人联盟理事、央行研究局房地产顾问,同时还是此次测压报告的执笔人。

记者了解到,本次开发商测压是以被称为“房地产少壮派”的40多位成员为主要对象,从4月下旬开始在业内调查并成文。“房地产少壮派”作为一个民间组织,本次测压报告公布的同时,将正式宣告成立。

开发商此次集体行动的背景,正是目前市场上“价挺量跌”的非常局面。

不过,对于测压结果,中体奥林匹克市场营销部经理周海山并不认同,他称:“每个企业资金状况不同,资金压在项目上的多,压力就大;若企业今年拿地少,压力就小得多。”房地产大佬任志强的公开说法则是,企业能够承受12个月的调控。

《华夏时报》记者独家从获得的部分开发企业内部会议记录中发现,房价下跌已成为相当一部分开发商的共识。告诫同行的用词是:“顺势而为,不要做侥幸的打算。”

开发商测压

高房价成众矢之的后,开发商无疑成了矛盾的焦点。

在“新国十条”出台之后,多家商业银行的房贷压力测试显示:房价下跌容忍度在30%-40%之间。具体情况则是工行(601398,股吧)、建行对房价下跌可容忍度在35%左右,交行为30%,尚未上市的农行为20%;股份制银行中,民生可容忍度最高,为40%,招行(600036,股吧)为 37%。

相比较商业银行对“房价”的关注,开发企业更多考虑的是“成交量”。“买涨不买跌成为购房者的共性。”王智中表示。

4月中旬,楼市新政一出,市场反应明显,对市场冷暖最有发言权的开发商这一次快速作出了反应。

本报记者了解到,新政出台后仅一周左右时间,多家开发企业投资、营销等部门负责人就走到了一起,共同商讨对策,而拿出正确对策的前提是要有各家开发企业能承受房价下跌的限度。

为此,一个号称“房地产少壮派”的民间组织开始酝酿在众多开发企业间进行压力测试,并准备发布一个测试结果的权威报告。陆续发展之后,参与该报告信息共享的目前已有40余位成员,其中,王智中是三个核心成员之一。

记者多方打听获悉,接受压力测试的既有国企也有民企,规模上既有龙头企业也有中小开发商。

据悉,在具体测试过程中,该组织广泛与开发企业交流,尤其注重与开发企业领导层进行对话。组织成立仅7天成员注册就达到了200多人,核心会员来自央行、发改委、证监会等单位,并已有40多家媒体参与合作。

结果难乐观

非常时期的非常行为,结果却难以乐观。

开发商通过压力测试后发现,成交量下降成为“多空双方”共识,这也意味着资金回笼将会低于预期。

数据显示,全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平,约9173亿元,比2007年12月的上轮峰值高3722亿元。

“如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测,9173亿元可以支持17个月。”王智中分析。

但中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示,从最近两周的情况来看,国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面,各地房价下跌幅度却不太明显,五大城市房价跌幅均在6%上下,如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

对比“新国十条”和上一轮调控,本轮调控重点直接作用于需求,即便是“首次改善”和“刚需”也受到了抑制。王智中认为,政策效果应强于上一轮调控, 成交量将成为开发企业生或死的先决因素。

而搜房、我爱我家等中介机构认为,未来需求有可能萎缩50%,事实上,两年前的2008年需求萎缩也仅18.5%。

“如果需求萎缩50%,开发企业能够支撑的时间最多为7个月;如果需求萎缩30%,开发企业则能支撑13个月。”王智中分析说,“今年秋天或许不是收获的季节。”

本报获悉,压力排在前三的均是大型上市房企。

不过,对于这份测压结果,多位没有参与的开发商各有不同看法,均认为应视企业而定。

(责任编辑：东台房产信息网网编)