下降5.4%——这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势；上涨2.8%——这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨的情况，在多个城市房价数据披露时均会遇到。

　　2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨转为“促进房价合理回归。目前房价究竟是涨是跌？实现房价合理回归，“市场之手与“政府之力如何掌握？

　　数据和市场感受缘何不同

　　上海市统计部门最近发布的数据显示，2011年，上海“新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上一年下降5.4%；不过，剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后，去年上海“市场化新建商品住宅均价为每平方米21584元，比上一年上涨2.8%。

　　类似情况在其他城市亦有出现。有人认为，从一些城市纯商品住宅的价格来看，房价依然明显过高；也有人认为，如果把保障性住房价格也考虑在内，部分地区房价已经初步呈现出“合理回归的积极态势。

　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“房价应该涵盖各种不同阶层的住房价格，包含商品房和保障房，“合理的房价就是合理的房价体系，就是‘不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房’。

　　中国房地产业协会研究中心总监回建强则认为，从住房体制看，我国当前正在推进的是“双轨制，保障房体系和商品房体系既相对独立又有交叉地运行，仅用新建普通商品住房价格做参照范围太小。保障房部分按照增量看，其供应比例将达到全部住房新增量的70%左右，因此即便将市场化的商品房纳入进来，“综合房价应该也是逐步回归的。

　　市场与政府如何组合

　　70个大中城市房价全面“停涨、房企不断退市、不断有“大佬陷入资金危机……业内人士认为，中国楼市有待实现四大“合理回归：

　　其一，住房价格从“暴涨暴跌回归到“稳步运行。上海易居房地产研究院的报告显示，1996-2011年我国的房价收入比在5.5-8.03的区间波动，“房价偏高显而易见。其中，北上广深四个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，“房价合理回归，是要回归到一个相对合理的区间，比如房价涨幅在CPI与GDP之间，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。

　　其二，行业利润从“一本万利回归到“合理利润。复地集团董事长张华说，这几年随着政策收紧，购地费用往往需要企业自有资金支付，加上地价上涨，“尤其是前两年拿的高价地，目前销售时利润已大不如前，一些企业为求跑量，一些项目甚至无利可图。万科集团总裁郁亮认为，靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经“一去不复返。

　　其三，产品属性从“投资产品回归到“居住产品。数据显示，调控以来北京、上海等地楼市，投机投资性购房需求已基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%。“‘限购’释放出明确信号，商品住宅应该首先满足基本的居住需求。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

　　其四，市场结构从“商品房独大回归到“两条腿走路。保障房的长期相对短缺，是影响房地产市场健康运行的关键因素。国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，虽然增速出现回落，但仍保持了较快增长，其中一大原因就是保障房投资建设的加快。

　　业内人士认为，应防止地方政府对调控的“行政手段产生过度依赖，以为楼市“一限就灵。“市场之手与“政府之力如何组合运用，应是下一步调控的重要问题。

(责任编辑：东台房团网)