21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙、亚豪机构营销策划中心副总经理王亮22日做客中证网时表示,近期各地楼市成交量回升尚难以支持行业的实质性回暖;调控之下,今年一季度居民购房意愿降至13年来同期新低,房价趋势性下行仍有空间。
是否“回暖尚待观察
主持人:2月以来,北京、上海等一线城市住宅项目的销售进度有所加快,“小阳春是否真实?后续走势如何判断?
寇海龙:根据21世纪不动产统计数据,春节以后无论是二手房还是一手房,交易量都有明显的回升,但所谓“明显是跟春节前相比,如果看同比数据,市场交易量不但没有增长,反而大幅下跌。单月数据只是反映成交动态变化,市场是否进入回暖周期还要看政策走势及经济状况,起码要看一年以上的数据。整体上看,楼市能不能回暖还有待观察。
王亮:总体来看,北京等一线城市的商品期房住宅成交量在2月及3月中上旬有一定回升,但与2010年、2011年同期相比,北京等城市商品住宅的成交“量能依然较弱。2月主要城市的商品期房住宅成交量依然是近15个月来的最低值。与2009年和2010年同期更是不可同日而语。
主持人:今年以来,开发商开盘前的蓄客情况是否比去年有所好转?开发商及二手房业主的定价能力如何?
王亮:在北京、上海等区域,总体上跟去年没有太大的变化。一方面,客户整体的观望情绪还是比较浓重;另一方面,开发商对房价有自己的判断。尤其是新开项目,由于有销量方面的任务要求,开发商往往不会有太高的定价预期,但他们同样希望项目能平稳推售。比较有意思的是,大型上市房企及品牌项目对销量的要求相对较高,一次推出产品要有60%-80%的消化率,定价往往较低;部分中小型开发商、民营企业,因前两年储备的资金较充裕,对推盘销售的心态还是比较平稳。
房价下行仍有空间
主持人:新房、二手房的公开报价与最终成交价之间大概有多大差距?经过最近一轮打折优惠后,楼盘的降价空间还有多大?
王亮:对于新房的定价,开发商肯定有自己利润预期,也有成本底线,能否取得较好销量还是要看市场:一是客户的心理底线是什么,二是看项目的周边竞争市场,竞争市场的整体价位对项目定价有比较直接的影响。从目前看,部分区域由于开发量较大,房价下调仍有余地。今年以来,市场报价和最终成交价格的差额依然比较大。
寇海龙:二手房业主定价会参照小区以前卖过的价格,还会参照一手房,如果没有一手房,会参照社区。从同比数据看,北京等城市二手房价格确实跌了一些,尤其是在新房楼盘较多的郊区,不过从2月数据来看,二手房降价还不太明显。
主持人:如何理解房价的合理水平?
寇海龙:房价的合理水平首先应和居民收入相关,其次是卖方的利润率。在国外成熟市场,总房款和家庭年收入之比应该是6:1。但目前,北京等城市的房价和收入比已经超过15倍,即15年的家庭收入才能买一套房子。我觉得中国房地产市场还处在发展阶段,房价和收入比稍微高一些应该也是合理的,比如8倍左右。
王亮:一个城市的房价还要看其城市规划和定位、人口集散程度、吸纳房产客户的类型和范围。北京作为世界城市,其楼市需求不仅是北京区域的,也是全国化的,甚至包括海外的,从需求层面看,房价下降空间有,但是不会特别大。
主持人:怎么看首套房利率放松对市场的影响,目前执行情况如何?
王亮:差别化房贷政策的执行应当是支持自住需求、遏制投资需求的举措。从近期市场表现看,首次置业和首次改善型购房占绝大多数。政府也在鼓励刚需进入楼市,差别化方式在房地产金融领域是比较科学合理的一种方式。
寇海龙:从供需角度讲,限购是政策性地降低需求,把总需求降下来,成交量就下来,价格也就下来了,但这一过程中应有所侧重,对刚性需求,尤其首次购房家庭有一些优惠非常有必要,包括利率优惠和按揭比例等。
(责任编辑:东台房团网)
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