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“以房养老”9年前首次提出 倒按揭或成最大障碍(2)

时间:2012-04-10 00:00 来源:东台房产信息网 作者:楼市爱好者

  丁昶向记者详细列举了四大风险点:首先,老人去世后房屋反购问题。其次是中国的房屋70年使用权问题。第三是房屋质量问题。第四,做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。“即使在这样的情况下,其实这个事情还是可以做,只是说把范围限定得窄一些,把贷款金额弄得小一点,把人群再控制得窄一点。但是,我们面临的最大政策问题到现在都没有解决。丁昶说,最大政策问题就是,反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款,而保险业不允许做按揭贷款。

  “当时我们找了中国人民银行,人民银行说这实际上是一个贷款业务。而贷款,保险公司不可以做。假如国家能给我们一个政策,说允许保险业做这种形式的按揭贷款,前面说的风险因素都考虑到,我们还是可以做的。现在,事情就卡在这个政策上了。丁昶说。

  在国外,保险公司可以做按揭贷款,而在我国却是禁止的。针对保监会提出的按揭贷款政策问题,孟晓苏并不认同,“‘以房养老’产品是反向抵押贷款,不是银行业的抵押贷款(按揭贷款)。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity,叫做抵押的年金——抵押房产,领取年金,就是一种保险产品。只要保监会批了就能做,跟按揭贷款是两码事。

  孟晓苏表示,对于“以房养老问题,保监会没有接触过这种产品,有一些顾虑也很正常。“他们更多的是担心保险业本身遭受风险,也是担心保户的资金遭受风险。

  可先从无子女老人做起

  现实生活中,老人给子孙留遗产的传统观念等国情,让“以房养老实施起来难度加大,孟晓苏对此深表理解,他同时建议,“如果目前‘以房养老’在有子女的家庭推广存在障碍,可以先从无子女、有房产的老人开始推广。

  前不久,中国老龄协会发布了一组数据:中国老年人的数量已经从原来的1.78亿增长到了现在的1.85亿。而中国有10%的无子女、有房产老人。按照这个数据计算,中国有将近1850万左右的老人属于无子女、有房产的情况。

  日前有媒体报道,今年7月起,台湾地区将在100户无子女、有房产老人中做“以房养老试点,试行以房养老制度。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地,对象是65岁以上拥有不动产、无继承人,但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定,65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世,银行为取回贷款,房屋将会拍卖,拍卖扣除贷款后,余额则纳入专属基金,作为未来推动“以房养老的财源。

  孟晓苏VS保监会

  “以房养老有四大风险?

  反购或让保险公司亏损?

  保监会:老人去世后,子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多,反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长,保险公司要不停地给他钱,成本增加,导致反购的价钱很高,子女就可能不反购了。这样,亏损就要保险公司来承担。这就意味着,对保险公司而言,盈利是有上限的,但亏损是无上限的。

  孟晓苏:老人去世后,保险公司把房屋收回进行处理,这很正常。子女要是购买,这种处理国外有现成的方式,可以去学习,不要去做假设。其实,房屋并不一定要子女购买,这么多年搞反向抵押贷款的国家,没有发生房屋子女不购买、就无人购买的现象。反购只是个案的个别现象,任何国家都没有将反购作为第一选择,毕竟子女购买不是主要形式。

  70年产权是政策风险?

  保监会:“以房养老往往时间很长,老人的房子如果已经住了二三十年,离70年使用权就很近了,就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住,就算70年使用权到期都没问题,但是作为一个商业机构,如果拿了大量这样的房子,就可能面临政策风险。

(责任编辑:东台房团网)

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