不能否认的是，即便被指为“嫌贫爱富”，银行对风险预判确有先见之明。由于二三线城市商业地产泡沫凸显，银行已开始明显收紧二三线城市商业地产开发贷，甚至有个别银行明确叫停这部分业务。“受前期土地持续供应的影响，未来1-2年间部分城市商业项目将集中上市，库存情况恐将继续恶化，加上银行收紧开发贷，很多二三线城市的商业地产开发商将面临极大的资金压力。”睿意德中国商业地产研究中心负责人告诉记者。

银行严控三四线城市开发贷

近日有消息称，工商银行内部口头传达未来一段时期内有关房地产贷款的“口径”：集中做好一二线城市的房地产贷款业务，三四线城市的开发贷基本不做。同时未来开发贷形式主要以住宅为主，商业地产开发贷从紧，部分风险较大的中小城市商业地产开发贷更是基本叫停。

缩减房地产开发贷的不止是工行。有业内人士透露，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，几乎一律封杀。在具体操作上，这些银行大多采取施行名单制管理，开发贷客户主要以一二线城市的优质开发商为主，而三四线城市及中小开发商在一段时间内或将被银行“抛弃”。

事实上，从银行风险来看，房地产业的不良贷款率其实相对较低。从已经发布的2013年上市银行年报来看，相对制造业等不良贷款高发的“重灾区”，房地产也算较低。如工行、建行、农行等大型银行公司类不良贷款行业划分中，制造业不良贷款率均超1.8%，个别大行甚至超过2.8%，而房地产不良贷款均未超过1%。

但在银行的判断中，尽管房地产贷款不良比例非常低，但部分区域风险较高，尤其是一些二三线城市的商业地产项目，存在项目扎堆、市场饱和度过高、当地消费力明显落后等致命问题，未来同质化项目库存压力大，将面临招商、去化困难的尴尬局面。

对于当前银行收紧房地产贷款的举动，有业内人士分析认为，一方面除了对房地产市场的判断之外，更与银行本身资金及信贷额度有关。部分中小股份制银行资本充足率仅比监管水平高出一点，而且风险资产占用比较高，所以信贷规模总体比较紧张。

部分城市商业地产泡沫严重

“银行严控二三线城市商业地产项目贷款，从风险控制的角度是有意义的。” 睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾告诉记者。2014年一季度，中国商用物业指数为109.6，同比微涨2%，环比微跌1.4%。而一二三线城市的表现可谓冰火两重天。

在一线城市，得益于强劲的消费需求，商用物业空置率长期维持个位数，其中北京空置率更是逐年下滑，上海空置率也平均不足5%。受低空置率的刺激，一线城市租金水平稳步上升，每年保持约5%的涨幅，是二线城市的两倍，三线城市的三倍以上。而二线城市受前期土地持续供应的影响，空置率长期维持在14%-15%的高位，由于有效需求无法在短期内迅速提升，因此部分城市未来1-2年商业项目集中上市期的到来，将继续恶化这些城市的商业地产市场状况。与二线城市相比，三线城市的风险相对较低，但尽管如此仍未受到市场和银行的青睐。这主要是由于这些城市商业地产与住宅基本持平的高昂土地价格及相对较低的租金收益，使得开发商得不到理想的资产回报。

“据我们了解，很多二线城市的商业地产开发商资金压力极大。比如说郑州，几乎所有的商业项目为了缓解资金压力，一概散卖，没有开发商考虑持有项目慢慢培育的。这样一来，整个城市的商业项目品质也会受到影响，招商运营难度增加，走进一个恶性循环。”有业内人士告诉记者。

在二线城市，很多商业地产开发商其实可能之前连房地产开发经验都没有，更别说商业地产。“有些做建材起家的老板，被政府一忽悠，就拿块地做建材城了；做通讯器材起家的，拿块地就做通信城了。实际上一点开发和招商运营经验都没有，这样的项目在二三四线城市比比皆是，未来风险确实很大。”该人士表示，银行一旦收紧中小城市中小开发商的开发贷，将会产生致命的影响。同时，未来在二三四线城市由此产生的项目收购机会也会大大增加。

(责任编辑：东台房团网)