丁祖昱(中国房产信息集团联席执行总裁):从市场核心情况可以做一个基本判断，前几年土地政策、货币政策是关键，今年则仍是行政调控“当道，整个调控将进入一个全新的阶段。就市场而言，区域差异、楼盘差异和企业的差异必将进一步放大，面对新的市场环境，房企应该尽快转变销售方略。

　　启示4 刚需才是VIP

　　进入2012年，尽管楼市调控不放松的声音依旧坚挺，尽管房地产企业遭遇更加困难的市场环境，但在市场逆境中，企业创新与转型的动力加强，产品质量与服务品质提升，是为本轮宏观调控给予行业的机遇与洗礼。

　　2012年房地产市场将在促刚需入市方面有所动作。据网上房地产信息数据显示，2月共有25个新盘上市，环比1月的18个上涨了28%，同比去年2月的14个上涨了44%。上海楼市在经历了1月冷清的开场后，2月的供应量将有所回暖，而且楼市库存量已创了新高，预计“以价换量的现象会在不久的将来出现，甚至会掀起新一波的降价潮。

　　2月新开的楼盘中，刚需小户型成了主力军，而且房地产开发商普遍采取低价开盘的策略来赢得市场的一席之地。

　　丁祖昱:在限购不取消的情况下，成交量急剧萎缩一定不利于经济的增长。为了实现保民生与保增长的统一，2012年一个重要的方向是，更多细化政策向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样即可以消化存量，让房地产的开发链条转动起来，又会有助于房价合理回归。因此未来政策微调会由“定量微调向“定向微调转变。

　　顾海波:看目前上海等城市的房价收入比，有不少人需要花上30年，甚至是百年的时间还不能买到一套房子，而房价收入比较正常的则是在6年左右。目前经济结构的比重不正常，我认为要改变的应该是在产业技术的创新上。现在市民的口袋都被房地产挤压了，怎么可能拉动内需。所以今天的需求是明天的供求，但是现在的情况则完全不是如此。楼市可以放松调控，但那应该有个大前提:就是房价合理。

　　启示5 “去投资化已经开始

　　随着各地楼市陷入调整，投资回报急速下降，楼市的“去投资化进程逐步开启。

　　“2011年房地产调控初见成效;2012年楼市将进入盘整阶段;2013年之后，房地产市场将迎来稳定发展的阶段。中国指数研究院副院长陈晟判断，中国楼市去投资化之路注定将延续，至少还需要1-2年的时间。

　　“中国房地产市场正面临去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。中国指数研究院副院长陈晟认为，随着房地产调控的持续推进，房价“只涨不跌的神话已被打破。接下来，房地产调控并不会就此收手。调控成效显著，房屋正在回归其基本的居住属性，主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。

　　李战军(浦东改革与房地产研究院房地产经济研究中心主任):房地产业亟待转型，应调整供应结构，转变开发建设模式，推进科技进步和技术创新，拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资，房地产投资将告别“炒房时代进入理性投资时代。

(责任编辑：东台房团网)