业内专家表示，在上一波积攒的刚性需求大量释放之后，5月份成交反弹能否继续，取决于开发商能否提供更多的房源与有效的销售策略。“由于限购政策短期内不可能解除，刚需族的房票在某种意义上说就是一次性房票，因此在使用上更趋谨慎，这是当下楼市置业最主要的心理特征，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一次性解决未来所需的一站式置业，就意味着楼盘必须同时满足“首次置业和“改善型两重属性。

　　对于即将到来的5月楼市，不少购房者也给予期待。“与3月相比，现在好多项目要么剩下尾盘，要么在蓄客，新开盘的项目不多，能选择的好户型不多。一位打算近期买房的周先生向记者表示，“好多项目说5月会开盘，希望到时价格会更优惠些。

　　“过去对刚需住宅的定义，是满足基本功能，交通和商业配套比较重要，而现在，由于需要‘一次性解决未来所需’，除了基本功能之外，楼盘必须同时在教育资源和环境资源上投入更多，金色漫香林相关负责人对记者表示。

　　□售房策略

　　开发商花样翻新卖房

　　2012年新开盘项目呈现出明显的特点，开发商开盘策略更加灵活务实，营销手段更加多样化，无论是开盘策略的变化还是营销手段的变革，目标只有一个，那就是快速找到并占领刚需与改善性客户市场，达成交易。

　　特价房

　　作为最常见的降价方式，折扣和特价房促销都有所增加，如保利罗兰香谷连续两周推出特价房源，起价仅11900元/平米，均价比上期开盘价每平米的单价下调了3000元，降价一步到位，由此也带来了较好的销售业绩，当月成交252套，位列销售榜前三名。此外，龙湖时代天街项目均价12500元/平米，也是低价入市的典型，这些低价入市的项目一经推出，引起了市场的强烈关注。

　　据链家地产市场研究部不完全统计，目前在售项目中有203个项目出现折扣促销，约占在售新房项目四成，平均折扣幅度为94.8%，与1月上旬的统计相比，下降1.2个百分点。推出特价房的项目由1月的6个增加到4月的24个。同时，全款平均折扣已从9.8折降至9.6折，甚至有项目出现8.5折。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，在目前刚需占市场需求主力的背景下，能打动购房者出手买房的主要因素之一还是价格。今年一季度市场以价换量明显，虽然目前成交量复苏，但是成交量的项目主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，其他未降价项目销售量依然冷清。从目前整体市场来看，依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　送面积送装修

　　单价不变，送面积。今年以来，包括通州、大兴、昌平等多个在售楼盘均出现了送面积的优惠方式。比如，单价还是3万元，相比之前没有变化，但是送一个房间的面积，原来的90多平方米变成了110平方米，这相当于单价下降超过15%。还有的楼盘由精装修变成毛坯房，单价也出现一定程度的下降，或者毛坯房变成精装修房，单价不变。此外，香悦四季买两居送一居、领海朗文世家则部分户型赠送阳台或者露台。再如，富力金禧花园项目，打出了精装修且送全套厨房家电的营销策略。

　　送面积、送装修的形式在北京楼市中早已不是什么新鲜事，很多开发商以这种隐性的降价方式来取悦买房人，不少购房者也坦承就是冲着开发商承诺的赠送面积、装修才决定出手购房的。

　　点评 　亚豪机构副总经理任启鑫分析，远郊新城势必会成为楼市的主战场，由于这些区域的产品多数是面向刚需与改善性需求的客户，所以在产品设计、品质方面多有雷同，弱市环境下，如何进行差异化营销，是开发商能否取胜的关键所在。

　　产品灵活搭配商住品