深圳商铺的空置率依然维持在比较低的水平，程怡表示，第二季度深圳优质商铺市场有新增供应4万平方米，净吸纳量约29000平方米，“净吸纳量主要来自新增供应，加上其他商场空置率保持在低位，二季度优质商铺市场空置率下降0.4个百分点至3.2%，上半年整体空置率则较去年第四季度微升0.2个百分点。

　　记者了解到，福田中心区的卓越InTown目前已开业，项目负一层的餐饮及超市部分自去年11月开始试营业，目前入住率约75%，以配套餐饮以及中档服装吸引白领一族及年轻消费者群。

　　商铺租金将走向两极分化

　　目前大型购物中心的整体租赁市场较为平淡。“二季度全市优质商铺首层平均有效租金录得每月每平方米939元(基于实际面积)，环比有1.6%的小幅上涨，但增幅水平略低于一季度的2.8%；上半年录得累计租金增幅为4.4%，程怡表示。

　　而美联物业全国研究中心总监徐枫则预计，深圳年内深圳商铺租金将环比升10%，但到明年则将逐步两极分化。徐枫表示，截至今年下半年，深圳二手商铺租金稳中有升，但升幅放缓。预计下半年租金相对于上半年相比，仍有10%左右的升幅，但较今年上半年与去年下半年相比涨幅超过15%的情况有所下跌。

　　租金升幅放缓的原因主要有两个：一是受累于互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润被不断压缩；二是打折促销影响毛利率，使得行业内利润增速放缓。徐枫告诉记者，两个原因影响商铺经营者，进而传导到楼市，导致深圳商铺市场的租金和售价提升有不小压力。记者了解到，近期一、二手商铺的价格和成交量都有所下跌，特别是成交量方面急剧下滑。以二手商铺为例，上半年成交面积同比与环比2011年半年度的水平全线下跌，其中除福田和南山跌幅在四成左右外，其他各区跌幅都在五成以上。

　　“零售行业整体增速将低于预期，而这最终将传导到工商铺市场，徐枫认为，预计2013年零售行业的影响将导致商铺租金两极分化。另一方面，深圳不少传统的地产商都开始进军商业领域，新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，这对商铺租金的走势是把双刃剑：一是新兴商铺的起租会相对较高，也就是说设定了一个较高的起点；二是如果商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前深圳目前即使是成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致空置率短期上升、租金走跌。

　　因此，徐枫预计，截至2013年，大众消费品营业额未必会有爆发式上升，但奢侈品营业额将稳步上升。因此商铺的租金将出现两极分化：普通商铺租金难以大涨，而经营奢侈品和金银珠宝的商铺租金有望进一步走高。

　　深圳商业“单中心将被分化

　　“以前是罗湖金三角-华强北作为商业中心，而逐渐发展有了福田中心区、南山中心区等商业副中心，还有龙岗中心城、宝安中心区等区域中心，以及龙华、坂田、盐田的其他片区中心，世联地产深圳商业部总监雷艳告诉记者，深圳商业格局正由“单中心城市转变为“一主中心、多副中心的城市。

　　深圳商业地产从早期的茂业百货、天虹百货、新一佳等百货形态逐渐过渡到万象城、KKmall等购物中心的形态，据统计，深圳购物中心与非购物中心的比例从2003年的6%比94%演变到现在已经达到34%比66%。而深圳5大购物中心间的品牌重叠度也将高达18-30%，品牌同质化竞争将大幅加剧。

　　据世联地产统计，2012年深圳集中式商业地产存量为577万平方米，而根据世联地产的预计，5年后，这一数值将飙升到1081万平方米，增长87%。而在各区中同比增长比例甚至高达177%。

　　宝安区商业面积5年将增177%

　　“南山区5年后1万平方米以上的商业总量会达到197万平方米(新增74万平方米)，增长率为60%，其中代表项目有华润大冲项目、来福士广场等，雷艳介绍，而宝安未来1万平方米以上商业总量达到158万平方米(新增101万平方米)，增长率有177%，海雅缤纷城、中粮大悦城都将进驻这一片区，“会改变宝安目前商业体量小、都集中在中心区，发展不均衡等局面。

(责任编辑：东台房团网)