而福田区将面临商业过分集中的局面。雷艳告诉记者，福田区现有集中式商业140万平方米，未来5年还将新增108万平方米，总量达到248万平方米，其中供应最为密集的福田中心区在1公里范围内，将有总量规模达90万平方米的购物中心，“相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起。

　　罗湖区是深圳最早的商业中心区，目前其显存集中式商业面积达到147万平方米，未来5年罗湖将新增47万平方米，5年后可达到194万平方米的集中商业业态商业面积，不仅如此，在以老城区为主的罗湖，5年后其旧改项目还将集中出现，引发更新一轮的商业成长。

　　相比之下，龙华、坂田片区的商业体量则在深圳各片区中偏小。据了解，未来5年这一片区1万平方米以上商业总量将从26万平方米增加到65万平方米，增长率为150%。而龙岗中心城将从75万平方米增长到120万平方米，1万平方米以上商业总量达到195万平方米，增长率为160%。而盐田区未来5年新增的25万平方米商业面积则将集中在区政府沙头角附近和大梅沙。

　　“龙岗线地铁每站2-3个综合体

　　雷艳认为，未来5年深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市副中心；福田、南山商业中心则将晋升为第一梯队，其与罗湖-华强北商业中心地位的差异也将缩小。再者，龙岗中心城、宝安中心区商业规模将呈现爆发式增长，将导致供应短期过剩，商业形态呈现跨越式的升级，各购物中心业绩也将被大幅地分化；而在各区域中，福田中心区、龙岗中心城、宝安中心区将成为三大最热区域。

　　而商业供应面积的大幅增长也将在各个片区造成不同的影响。其中福田中心区商业密度将达到1平方米土地供应0.9平方米商业，片区内竞争将使得片区比拼高水平的商业运营能力。

　　而龙岗中心城未来5-10年商业总供应将超过200万，地铁三号沿线每站皆有2-3个大型综合体项目，其结果就是地铁的价值将被过度开发，客群结构单一也将导致同质化进一步加剧，开发风险激增，雷艳表示。

　　而宝安中心区未来5-10年，大型商业总量将达158万平方米，为现存量的1.8倍。宝安中心区的地铁沿线小范围内的商业密集开发将使得竞争加剧，现存传统商业将面临全面洗牌。

　　罗湖大型购物中心空置率仅为1.66%

　　高力国际：

　　全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2012年第二季度深圳零售物业市场研究报告显示，深圳大型购物中心的空置率环比略有下降，录得为4.83%。预计2012年末空置率相比第二季度会上升3至4个百分点，由于大部分新入市的购物中心位于南山区、宝安区及龙岗区，预计整体租金会面临下调的压力。

　　高力国际研究显示，2012年第二季度，深圳无大型购物中心落成，市场库存量维持在1，778，300平方米，其中三大主要子市场南山区、罗湖区、福田区的库存量分别占全市的36%，30%及27%。居民消费需求的不断增长，进一步拉动了国内外服饰、精品以及餐饮品牌对优质物业的需求，这导致深圳第二季度大型购物中心的空置率相比上季度有所下降，为4.83%。

　　其中罗湖区是深圳的传统商圈，发展已较为成熟，区域内大型购物中心的空置率维持在全市最低水平，本季度录得空置率为1.66%。区域中典型项目如万象城，依靠其品牌优势及成熟的发展常年保持较高的入住率；而京基百纳空间经过两年来的品牌引进与培育，也实现了较高的入住率。

　　福田区商圈则依靠其中心商务区的优势，带动零售物业的发展与成熟。区域内高端商务人群及居民较高的消费力带动各大型购物中心的繁荣，亦吸引众多国际奢侈品牌或国内一线品牌在该区域进驻拓展。其空置率也维持在较低水平，本季度录得为3.99%。

　　南山区商圈目前主要以社区及假日型的零售物业为主，大型购物中心仍在经历发展整合的阶段，除了益田假日广场、海岸城等少数购物中心外，大部分的零售物业辐射范围相对有限，主要为南山区及宝安区的居住人群，空置率暂时维持在较高水平，本季度为9.05%；而未来随着前海中心的发展，南山区商圈将会有较大的发展空间。

(责任编辑：东台房团网)