8天内银监会两次表态截然不同 楼市最差时刻到来？

6月6日上午，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。(编著者：5月30日，银监会相关负责人表示，严格执行国务院相关政策，房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有任何松动，没有任何折扣，没有任何讨价还价的余地。)

王兆星表示，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量稳定，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。

银监会的“表态”在地产业内引起广泛关注，一部分业内人士甚至认为2014年楼市有可能迎来迟到的春天。

5月12日，央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。但记者从21世纪不动产金融服务部门了解到，近一个月，央行以“窗口指导”喊话后，首套房利率并没有变化，九成商业银行首套房贷利率执行基准利率或上浮5%-10%。

当下的楼市现状是，库存激增，部分项目降价，土地市场转冷。脆弱的市场是否会因为银监会最新房贷信号的变化，出现扭转？

商业银行的分歧

据记者了解，当前银行对房贷业务已出现明显分歧：以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”后，正在推进相关措施；但其他不少商业银行由于资金紧张、存款资源有限，而暂停或推延房贷业务。

最明显的变化在于，银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度。融360数据显示，目前首套房贷款审批时间较快，一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则需45天左右。

在央行5月12日“喊话”后，工商银行表态提高个人住房贷款的审批速度，对个人住房贷款实行合理定价，最低为基准利率，并增加了房贷规模，要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放。交通银行表示继续大力发展个人住房贷款业务，严格执行住房贷款差异化信贷政策，重点支持自住型住房贷款，特别是首套房住房贷款需求。

但平安银行、民生银行、广发银行[微博]表示，暂时不会改变既有的信贷策略，今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。

融360摸底全国21个重点城市近400家银行调查显示，在调查的21个城市中，有14个城市出现停贷现象，较上月停贷城市减少。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中，无锡、北京、深圳三个城市居前。

上述调查显示，5月份首套房9折以下利率优惠已绝迹，对于首套房的房贷申请，10.11%的银行表示已停贷。甚至还有10.67%的银行执行上浮20%及以上利率。

楼市最差的时刻？

中信建设证券认为，整个房地产行业将迎来最差的时刻。

记者综合各方面数据发现，4月和5月，楼市并未呈现传统的“小阳春”行情，成交量走低，价格停滞或下跌。房企虽然加大了推盘力度，但购房者已经形成浓厚的观望情绪，入市动力不足，成交受到抑制。一线城市成交情况更糟糕。

以北京为例，进入5月，北京商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套至7.5万套。正如北京市房协秘书长陈志所言，尽管调控一直在强调“去投机化”，但未能改变住房的投资属性。对于“投资品”而言，消费者向来是买涨不买跌。据了解，北京某楼盘近日推出30套可一成分期首付的房源，还有项目推出“零首付”促销政策，亦有一些楼盘尾盘降价促销。

土地市场也出现转冷的趋势。即使是一线城市土地市场也开始感受到压力，二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象增多。

据第一太平戴维斯研究部的观察，北京今年前4个月的土地成交额达到1056亿元，5月份仅有4幅地块成交，成交额只有58亿元。截至2014年5月，实际楼面价超过每平方米2万元的地块仅有5宗，其中单价最高的一宗地块成交单价也不及每平方米3万元。而反观2013年，共计9幅地块以超过每平方米2万元的实际楼面价格成交，其中3幅地块成交单价超过每平方米4.5万元，最高达到每平方米7.3万元。“虽然从表面来看主要由于政府放缓了土地供给节奏，导致土地供给极为有限，但究其根本原因，却在于近期开发商拿地热情的下降。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华对记者表示。

已有一些开发商出现资金断裂的迹象。王兆星也表示，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

默认的救市

楼市不振，地方政府最着急。

今年3月以来，先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等多个城市出台与楼市有关的政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。这被业内普遍称为地方救市之举。不过，这只是一种微调。

中央政府层面一直在严密关注楼市运行态势，包括各地政策的小幅调整。住建部总经济师冯俊6月4日下午在国新办举行的新闻发布会上说，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前得到的信息还没有一个地方公开取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。

但包括央视在内的多家媒体，将冯俊这段话解读为“是否取消限购由每个地方根据自己的实际情况作出判断”。但一位业内资深人士认为，这是对冯俊话语的片面理解。如果将取消限购的主动权完全交给地方，它们多数会毫不犹豫地取消。

开发商群体对鼓动放松限购更是不遗余力。某三线城市开发商不久前接受记者采访时表示，最希望政府能放开限购。一旦限购打开，将直接刺激销售，带动成交的增长。

度过最差时刻，是否即是楼市反弹的开始？6月6日王兆星的表态，会不会成为楼市反转的风向标？

不久前，在举办的一次小范围论坛上，某二线省会城市官员预测，今年下半年楼市将会逐渐有起色。这位官员称，短期内，楼市调整不可避免，但中长期坚定看好。

万科集团总裁郁亮也于6月5日表示，尽管地产的黄金时代已经结束，但白银时代已经开启，白银仍是贵金属。万科高度关注人口质量和人口流动趋势。如果说人口的移动创造了大量的需求，而人口结构中又越来越多受过高等教育的人群，他们将是未来支撑房地产市场需求的主力。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，预计银监会即将发布相关通知，以确保各商业银行对首套房贷款利率能回归基准利率，甚至给予优惠。实践证明，只要信贷稍微松动，就能对住房需求起到很大的撬动作用。随着首套房利率回归基准利率甚至优惠，商品房成交情况将逐步回暖。

但是，资本市场不为所动，6月6日下午，地产股继续带领大盘下跌。

5月30日银监会表态

银监会：房地产开发贷没有任何讨价还价余地

5月30日，银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良”均出现“双降”。

“房地产贷款风险可控。”银监会相关负责人表示，严格执行国务院相关政策，房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有任何松动，没有任何折扣，没有任何讨价还价的余地。

5月30日，银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良”均出现“双降”。2013年末，商业银行房地产不良贷款余额为214.4亿元，较上一年减少64.7亿元，不良率为0.48%，同比下降0.23个百分点。

严守房地产贷款风险方面，银监会要求银行要关注重点区域、重点企业，深入分析不同区域房地产风险的具体情况，及早制定风险防控预案，缓释风险。同时继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

“守住不发生系统性、区域性风险底线，维护银行业的稳健运行，必须预设防线，分类实施，锁定存量风险，管住增量风险，做到降旧控新，逐笔化解。”银监会2013年年报称。

银监会还要求银行缓释平台贷风险、严控房地产贷款风险，防化产能过剩风险。同时，银监会也要求做好4种风险的盯防，即不规范的理财产品、不审慎的信托业务、融资性担保和小额贷款。(21世纪经济报道 荆宝洁)

银监会一周之间关于楼市态度大相径庭 高层可能发话了

一周之间，银监会态度大相径庭。这一次，2014年楼市有可能迎来迟到的春天。

6月6日上午，银监会副主席王兆星在国新办举行的新闻发布会表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

王兆星是在回答国内《金融时报》记者提问时说这番话的。《金融时报》是银行业内自己的报纸。这一问一答，熟悉我国新闻语境的朋友应该明白，绝非偶然。

但一周之前银监会的态度可不是这样。

5月30日，在银监会2013年年报发布会上，银监会相关负责人强调，涉及房地产贷款的各类贷款有关政策要求，银监会没有任何松动，没有任何折扣，也没有任何讨价还价的余地。这个表态，语气和用词是相当的严厉，也着实吓坏了一些地产商。

在房地产信贷政策上，银监会的口径与央行的态度，曾被民间解读为两种不同的声音。

此前的5月12日，在央行牵头召开住房金融服务座谈会，副行长刘士余代表央行提出，各大商业银行要讲政治，讲社会责任，房贷利率要合理定价，满足首套房贷款需求。

在央行的通稿(所谓的“央五条”)里，正式的表述是“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”；此次王兆星的用词却是“大力支持”，猛多了。

银监会的态度为何突然逆转？攸克君的分析是，最大的可能是，高层发话了。刘士余代表央行党委要求各大商业银行从“讲政治”的高度来理解首套房贷款利率的问题，但很多行长们把这两个关键词忽略掉了。

商业银行在业务上更多是听银监会的，而银监会那时的态度是什么呢？4月29日，在一季度电视电话会议上的表述是，“继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策”；5月30日的表述是吓人的“三个没有”。在这种情况之下，商业银行对央行肯定是阳奉阴违，何况，房价高风险大，房贷利润真没什么诱惑。

当前中央有关宏观经济的第一个用词是，稳发展。也就是让GDP稳定住，不要再下滑了。而房地产对GDP又有着不可替代的拉动以及反拉动作用，房地产如果下滑太快，GDP真有可能掉到7%以下去，这是中国经济不能承受之重，也是不能承受之痛。

但要全面深化改革，房地产调控也不可能一下子取消，怎么办？聪明人有的是办法。于是，棚户区改造、保障房建设和首套房(商品房)就成了护卫房地产的三驾马车，当然也是护卫经济的三驾小马车。

在这种背景下，如果银监会再死咬住风险、不肯为首套房贷款喊话，就真的是不讲政治了。

攸克君请教多位银行界人士，对王兆星副主席的此番表述分析如下：

一、“大力支持”的用词，过去5年与房地产信贷有关的政策、通知，哪怕是指示精神，都没有用过。

二、银行会不会向楼市放水，取决于配套政策。不管是央行还是银监会，光说不练都不行，监管层可能会要求“大力支持”某一领域的银行给予放松贷存比考核、甚至定向降准的待遇。

三、银行最可能做的，是恢复首套住房信贷的基准利率。信贷额度充裕或者更讲政治的银行，可能会恢复首套房贷8.5折的优惠利率，并加快放款速度。

攸克君在此前的文章里提出过一个观点，偏紧的房地产信贷，是2014年全国房地产市场陷入调整唯一共同的重要因素。如果房地产信贷一直偏紧，丝毫不放松，地方政府再救市，松绑限购，效果也是有限的；反之，一旦信贷稍有松动，房地产就会突然转身，迎风而上。

别小看了首套房，它有极大的杠杆效应。为什么这样说？有业内资深人士提醒攸克君：2012年3月，房地产政策与2011年无异，市场供求情况也相近，但就因为在银监会的授意下，各商业银行对首套房贷款利率普遍回归优惠利率，楼市就立即启动，从而迎来了2012年的大涨，并持续到2013年。

历史总是惊人的相似。2014年楼市迟到的春天终于要来了吗？攸克君的建议又是什么？

第一，以刚需主的开发商，出货时机已到。如果银行对首套住房的信贷支持出现实质性的行动，可能在短期内(如1-2个月内)刺激开发商启动降价。这将是攸克君240天购房时机理论的“最佳购房时机”。

第二，开发商以为又一轮暴涨开始，拒绝降价，是错误的。

第三，退一万步，如果房价快速上涨，建议有多套房的朋友，立即派发，卖掉多余的房子。