二套贷款

与原来只要还完首套房贷再就不算二套房的政策相比，目前沈阳各商业银行的二套房贷政策已经悄然变化……

又要“跑偏”了。

昨天，针对房产业过分关注金融政策可能导致的后果这一问题，接受本报记者采访的辽宁大学经济学院副教授曲赜胜这样说。

这里的政策指的是能否收紧的二套房贷细则。

尽管沈阳多数银行都已亮出了各自的底线，甚至表示即便利率上浮10%也不会给市场带来过多压力，但房产业都在窃窃私语：二套房贷政策何时会收紧。

中介猜测

二套房变首套挺难

日前有消息说，由于业内盛传8月17日起监管层将再度收紧房贷政策，一些银行正抓紧最后几天加班加点审批、发放按揭贷款，中介机构也竭力鼓动客户尽早申请，以赶上优惠贷款的“末班车”。

昨天12时许，记者来到沈阳房产超市，这里聚集着来自沈阳市内各区的房产中介。

当得知记者“首套房贷款已还完”时，附近一家名为友源的房产机构负责人表示，无论是否已还完，再贷款买房都算第二套，按揭首付比例提高至四成，利率上浮10%。

一家名为银联的房产机构的负责人表示，是否以二套房界定，也与开发商和合作银行有关，“新楼盘现在都是集体与银行签协议，是否执行二套房贷政策，需要看双方约定的实际，所以现在我们不做新盘散户了，手续很麻烦，而且还未必能办结”。

一家房产机构的负责人则表示，原来只要是结清贷款，再按揭买房还算首套房，“但现在的政策是什么样我们不清楚，现在办二套房贷的业务几乎没有了”。

一位房产中介经理赵女士告诉记者，沈阳很多银行都在上半年释放了绝大多数的贷款规模，再释放贷款还要向总行申请，所以无论政策是否有变化，银行贷款积极性都不是很高，尤其是走房产中介的渠道吸收个贷业务，其中还要给中介返点，“现在二套房变首套其实挺难的”。

银行辟谣

多种方式可变首套

对于中介机构的说法，沈阳银行业表现出了截然相反的态度。

昨日，中行、建行、邮政储蓄等沈阳大型银行个贷负责人在接受记者采访时明确表示，虽然此前也有过关于二套房贷政策收紧的考虑，但目前政策已明确，只要首笔贷款结清，再贷款买房仍然算首套房。

而中小金融机构的界定方式稍有不同。以兴业银行为例，如果借款人曾以按揭贷款方式购得房产，须同时满足结清首笔贷款、并且已出售首套房两个条件，再向该银行借款买房才算首套。

“是否算首套也要看在征信系统中是否有体现。”该银行有关负责人透露，是否界定为已出售首套房，可以按该银行提供的证明文本提供出售材料，不过，如果购房者首套房人均面积（计算方法为建筑面积/户口本人数）低于沈阳市平均住房标准（现为29平方米），也可以算首套。

是否界定为首套，主要区别在利率变化上。该负责人表示，首套房贷享受现行基准利率下浮30%的优惠政策，二套房则将上浮10%，以借款10万元、分十年还清为例，二套房贷款利率仅比首套房优惠利率多支出110多元，“如果是跟基准利率比，区别更小”。

该负责人还表示，外界收紧二套房贷的消息，目前没有明文通知，而现行的规定，也是根据此前银监会的规定采取的“本地化政策”，并不存在放松或变相放松，因此是符合国家规定的。

专家观点：

心虚扩大了传闻影响

昨日，辽宁大学经济学院副教授曲赜胜表示，目前有关政策传言恰恰说明在现有经济背景下，行业的企稳回暖并未达到常态，在未来的发展中还具有不确定因素，所以不同行业从自己角度出发作出判断并产生传闻，这并不奇怪。

“如果过分关注政策，房地产业就会面临新一轮的‘跑偏’。”曲赜胜表示，金融与房产的关系很密切，但绝非针对房市，有关方面可以分析、警示，但还是应把精力放在发展房市上，如果房市够规范、健康，金融政策并不会产生过分的影响。

“我国的房产业很不成熟，其受政策的影响会更大一些。”曲赜胜表示，比如主管部门可能会在某种阶段考虑政策是否应进行调整从而调控市场，从而使得房产业者猜测政策出台的可能性，以及消费者会对“传闻政策”的预期效果产生猜测，从而影响购买行为。

“当然，如果开发商的行为不理性，不符合国家现阶段的目标和方向，面临新的宏观调控的可能性将增大。”曲赜胜表示，金融业的传闻之所以能产生振动，说到底与相关方面的“做贼心虚”有关，比如目前国内迎来的房价新一轮上涨、地王的不断飚高，这显然违背了国家现阶段发展房市的目的，开发商应该从稳定房价、健康房市的角度出发，立足大局，努力实现国家希望看到的行业企稳回暖的目标，这样才不会、也不必担心出现更严厉的政策。

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