二手房税费优惠、大规模拆迁改造带动买房潮……经历了去年楼市的火爆之后，许多购房者又陷入了银行难的煎熬之中。记者昨日从部分房产中介获悉，目前一些二手房交易受到了房贷延迟放款的影响，由此产生了违约金等众多纠纷。业内人士建议，在目前信贷趋紧的情况下，买卖双方最好对贷款周期等责任归属问题提前在买卖合同中进行约定。

买家急得直跳脚 房贷“拖”着走被迫交罚金

一个多月前，家住联合路附近的胡先生卖掉一套100多万元的房子，他准备用卖房子的钱买一套学区房。没想到近日银行放贷政策收紧，房子都过户完了，银行却迟迟不肯放款，导致胡先生拿不到钱付学区房的房款，而这时他新买的学区房因为延误了付款时间，上家要追究他的违约责任。胡先生急得直跳脚。

从一些房产中介反映的情况看，最近这样的状况相当普遍。“银行的贷款额度也搞透支，现在房贷的口子收得很紧，行情肯定会受影响。”本市一家中介的房地产经纪人表示。而按照一些买卖合同，买方逾期付款就要支付占总房价1%。左右的滞纳金。虽然经协商后，额度有所减少，但因为这种“被违约”带来的损失，令买家觉得十分郁闷。

无独有偶，去年年底，市民高先生购买了八一路附近的一套二手房。卖方因为要出国，所以开价比较合理，唯一的要求就是要尽快拿到房款。当时申请房贷时，银行方面说没有太大问题，因此卖方就放心与买方签署了买卖合同。但是现在过了快一个月，卖家都已订好机票准备出国了，房贷余款还没有批下来。

“目前卖方天天催买家付款，甚至扬言要收回房子并收取违约金。”负责为高先生办理过户手续的中介说，“我们中介对合作银行很熟悉，什么业务银行好办，什么业务银行不好办，我们都很清楚。不过这段时间这些都不管用了，放贷速度都很慢。他们不批也不拒绝，就这么拖着。”

银行表示很无奈 个贷发放节奏还会持续放缓

“房贷纠纷扎堆出现并不是巧合，主要还是缘于去年底陡升的交易高峰，以及今年明显收紧的信贷政策。”大连资深房地产经纪人赵平告诉记者。去年12月31日，大连市二手房税收优惠政策如期终止，并决定从今年1月1日起对不足5年的二手房转让恢复征收营业税及附加，个人所得税核定税率下调为1%。于是，二手房交易量在上年年底前集中爆发，每套房平均成交房款一度上扬至40万～60万元。成交量同比翻番。

在大连市场，无论是一手房还是二手房的交易，买卖双方在签署合同后都会约定贷款周期，一般是一至两个月。然而，随着各银行对信贷额度开始实行严格控制，二套房贷政策不断收紧，不少去年底成交签约的单子仍在排队中。由于银行迟迟不放贷而产生的违约纠纷开始显现。

对于这种现状，银行方面也表示无奈。“由于放款量受到严格控制，我们现在每周都要汇报放款额度。”大连一家商业银行的个人信贷部负责人说，而过去汇报额度的周期是按月进行的。从银行今年战略重点看，个人贷款肯定受到抑制，现在买首套房贷款都不容易，审核、放贷过程都很漫长。

该负责人告诉记者，许多银行都在本月接到了监管部门的口头通知，对其信贷季度投放节奏提出了要求，一季度新增信贷不能超过全年增幅的30%。2010年政府报告中强调了以平抑房价作为今年房地产行业的管控方式，估计二季度以后，个贷发放还会持续放缓的态势。

■业内建议

避免纠纷应“深究”合同细则

海滨置换负责人告诉记者，在目前信贷趋紧的情况下，买卖双方最好提前在合同中进行约定。

首先要注意交易时间的把控。如果为争取优惠时间而急于买房，为了保证办理过程的顺畅，要及时准备好相关资料，如贷款收入证明、户口本、身份证、结婚证等相关证件，以方便按揭和验件。

其次，注意银行按揭方式的选择。银行信贷收紧，审批和放贷时间会比较慢，且享受优惠利率的条件也比以前高。如果经济条件允许，千万不要纠缠在三成还是四成首付这样的问题上，尽量加快办理过程。

该负责人提醒买方务必注意房屋的原有按揭情况。如原房屋有按揭，卖方首先要结清贷款，注销他项权证，因此卖方是否有足够的资金结清贷款，将影响之后交易过程。

律师方面也提醒购房者，要防止因为银行贷款难而导致不能按时付款的纠纷，最好提前在合同中进行规避。付款日期可以改为事实条件而不限制为具体的时间。比如以银行贷款支付房款的“银行放款日”为付款日期。

中介行业人士建议，通过中介公司买房时，最好选择实力强、信誉好、贷款合作银行有两家或两家以上的中介公司。这样一来，即使一家银行暂时不能办出贷款，中介公司也有希望争取到另一家银行的贷款。

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