1月10日，“国11条”公布，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价。那么新政策对公积金贷款等方面是否有影响呢?

公积金贷款不受影响但额度受限

仍可首付两成

记者昨天自北京市公积金管理中心处获悉，目前公积金中心还没有接到相关收紧二套房贷的通知，公积金贷款仍然按照之前的政策执行。

对此，链家地产市场分析师张月这样解释，如果家庭成员中，已经有一套房子是采用的商业贷款，如果再购房，采用公积金方式贷款，将不受二套房贷的影响，仍可以首付最低两成;如果家庭成员中已经用公积金贷款买了一套房，再购房之前把此套贷款还清，仍可以两成首付购房，不受二套房贷的影响。如此一来，公积金贷款必然在以后的贷款中受到越来越多消费者的青睐。

额度会受限制

不过，张月同时指出，公积金贷款还是会受到贷款额度的限制。

一般买第二套以上房的真正的升级置业者，购房面积相对较大，总价和贷款额度也相对大，公积金贷款不一定具备支付能力。现在公积金可以最高贷款80万元，根据不同的缴存额度，所贷款项也不同，一般是贷不到最高额度的。而以现在的房价，购买改善型住宅的人，房子起码是三居，100平方米以上，动辄就得200万元以上，如果单纯办理公积金贷款，首付两成，贷款额度远远不够。单纯的公积金贷款还是无法满足改善型住房者的贷款需求。

改善型购房者或享受不到优惠

2008年12月国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的“国11条”新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。

中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，北京中高档二手商品房交易中，15%的消费者是改善型购房。而此次政策后，会有属于改善型需求的购买者被视为“楼市投资者”受到政策抑制的现象出现。

购房成本案例比较

通过案例计算来比较一下该政策执行前后二次购房的购房成本。假设该政策前后同一套房产的购房者分别被划为改善型可以享受优惠和非改善型二次购房需求，其购房成本相差甚多。假设王先生二次购房，购买一套房屋总价150万元的二手房，贷款以20年期计算(基准利率5.94%)，如右表计算。

比较结论：从案例对比中可以看出，同一套房产，由改善型划为非改善型后，首付款将需多支付10.5万元，贷款利息将多支付15.11万。虽然非改善型购房贷款金额低于改善型，但由于利率的上浮，导致利息更高。

>>业界看法

银行对自住者应区别对待

“链家地产”市场分析师张月认为，“国11条”针对二套房贷的政策，让投资购房的人产生较强的心理警示，也会让普通自住者对后期市场国家调控产生一定的心理预期，但对房价和真正的自住购房者升级置业不会直接产生影响。主要因为升级置业者支付能力较强。不过，建议银行对真正自住的房贷者应该区别对待。

改善型购买意愿或将下降

鑫尊置地房地产经纪有限公司市场推广经理龚靖表示，据了解，来门店购房的人，很多都是把小房子卖了，准备升级置业换个大点的。如果改善型购房的房贷优惠被取消，将让他们的房贷首付压力加大。这部分人群购买意愿将会下降。

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