万亿债务、万亿存货两座泰山压顶，偿债高峰今年将至，八成房企去年完不成销售任务，绿城危机或揭开楼市“潘多拉之盒。

　　龙年经济大透视

　　曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢，备受“信托门、“破产门、“行贿门困扰的绿城，在1月底又传出因资金链紧张，拟再出售4个项目再套现60亿元。“绿城还能撑多久？这个问号，其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问，原因在于，高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。

　　统计显示，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期，而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑，究竟能有多大收效？开发商们似乎又比较悲观。

　　A

　　负债高企

　　万亿债务泰山压顶

　　绿城“信托门凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企，大多不得不如绿城，走上通过信托融资的道路。

　　中金公司报告显示，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托融资将到期约1000亿元，其他季度也在350亿-500亿元。

　　而世联地产董事长陈劲松认为，年中逐步到期的远不止这个数，而是上万亿债务。他解释，房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还，其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷(俗称“高利贷)。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　合富置业市场分析师龙斌认为，从统计局最新公布的数据看，2011年房企自筹资金大幅度增长28%，在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上，“这说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企。

　　国泰君安报告指出，2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35万亿元。

　　B 　　库存急增 　　1.2万亿天量存货创历史高点

　　“2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，持续增加的存货压力或会“狠压房价。

　　上海易居发布的《10大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示，截至2011年12月底，北上广深等10大典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，比上年同期大增约40%。按过去6个月的平均成交量，这些存货需14.4个月才能消化完，再创近几年新高。

　　不久前出炉的《2011年度广东房地产市场分析报告》也敲响了警钟：全省一年内待售商品房面积近千万平方米，占总待售面积34.89%，明显高于前5年水平。

　　世联数据显示，北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过了2008年的历史峰值。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

　　C 　　销售堪忧 　　85%房企去年任务未达标

　　广发证券1月对23家重点覆盖的A股上市房企进行电话调查结果显示，尽管万科、保利等国内龙头房企2011年整体销售不错，但依然有85%左右的被调查房企去年销售任务没有完成。

　　广发证券称，万科去年的销售目标完成率也只有93%。保利地产销售732亿元，销售目标完成率为92%。在剔除不可比因素后，仅招商地产、中南建设和中华企业等三家企业完成销售任务。而金融街、滨江集团、世茂股份、中天城投、苏宁环球和格力地产等12家开发商销售增速下降。

(责任编辑：东台房团网)