我国住房制度改革所积累的全国性和地方性经验都已十分丰富。解决诸如制定基本法律依据的“住房法”、出台基本调节工具的住房保有税、解决住房市场分割等难点问题的路径也已明晰。同时合理借鉴世界各国的经验教训也可使我们少走弯路。不少国家住房政策的理念和制度虽然相同，但根据国情和时势的各种要素有所差异，因而可能形成不同的运行模式。如果比较一下已经实现了现代化的国家住房模式，就可以发现其共同优点和不同特色都是十分鲜明的。但是即使是住房制度和政策已经成熟和完善的国家，现在仍然在根据不断发展的情况进行调整。

一、国际现代住房模式的共同优点

1、法制健全

发达国家和亚洲“四小龙”无一例外都制定了《住宅法》做为住房领域的基本大法（名称可能有所不同），并随形势的发展而不断进行修改。议会和政府还都制定了各类执行层面上的配套法律法规。有的国家对处于弱势的居住者予以特殊法律保护，设置了“可抗辩”、“可诉讼”的住房权、贷款权、租房权等规定。购房市场和租房市场的各个主体都在法制轨道上运行，可以有效地消除各种利害冲突。因此，住房需求这一涉及到基本人权和国家经济社会运行的基本问题能够不断得到妥善解决。反观一些经济起飞、但住房领域混乱不堪的发展中国家，要么法律缺失，要么某些关键问题法律规定失当，这也是产生失衡（如贫民窟）的基本原因。

2、政府与市场相结合

目前还没有一个单靠政府这只“看得见的手”或市场这只“看不见的手”，而不靠另一只手来配合就能解决住房问题的国家。美国是最推崇私有制、最信奉自由市场的国家，但却是对低收入家庭住房资助形式最多、对中低阶层住房融资保障最为有力的国家。不仅由住房管理局以国家信誉做为担保，而且还专门成立了其他任何行业都没有的“国有企业”——房地美和房利美提供证券化融资支持。新加坡是世界上少有的由政府垄断土地和住房市场的国家，但是政府建房基本上都是以出售这一市场化方式进行分配的，而且还采取了现代金融市场比较前沿的抵押融资、重组抵押融资、住房反抵押养老等复杂的市场化融资方式。欧洲国家的社会住房模式，在多元化住房建设与供给、多种形式的住房消费中，都一直立足于把政府职能与市场机制结合起来，只是不同国家、不同时期有不同的侧重而己。

3、住房保障和住房市场融合

这种形式也可以看作是广义的住房保障，即面对全社会公民的住房保障。在北欧社会福利高的国家讲求“住房人人平等”，因而住房保障和住房市场是完全融为一体的。二战后，为了解决住房短缺的紧迫问题，政府通过税收、金融、土地政策，使公共部门几乎介入到住房供给消费的各个环节，包括自有住房和社会住房，也包括购房市场和租房市场。特别是租房市场对当时解决住房短缺问题起到很大作用。后来随着住房的增加，及时推出鼓励住房自有化的政策，弱化政府管制，减少财政补贴，促进市场机制取代政府与社会组织的部分直接干预作用。2008年丹麦的人均住房面积达到51.6平方米，位居欧洲最高水平。平均每套住房面积为110.4平方米，其中100平方米以上的达50%，60平方米以下的仅为12.5%。瑞典人均住房面积44平方米，与英国持平，但住房的厨卫设施配套率达100%，为欧洲最高。新加坡政府建屋发展局本身就是政企合一的房地产开发管理公司，以独特方式推行住房保障和住房市场的融合，尽管这种形式其他国家无法效仿，但取得“居者有其屋”的巨大成功则是举世公认的。欧洲大陆各国在上世纪70年代后，通过社会住房私有化的方式来推进住房保障与住房市场的融合，使住房自有率大幅度提升的同时，居住水平与美国的差距也在缩小。美国联邦政府在上世纪80年代停止建设公共住房，意味着住房保障和住房市场整体上实现了并轨，运行20多年各方面都很满意。后来次贷虚拟金融的泛滥造成的波折是另一类问题，实际上并不是住房市场自身的问题。相比之下，至今仍在双轨制的基础上信奉“保低不限高”的日本、泰国和我国香港、台湾地区，社会成员的住房差距不断扩大、住房市场波折不断加剧已成为久治不愈的“顽症”，不少人仍居住在戏称为“笼屋”、“兔子窝”等陋室中。

4、兼顾住房的民生性和财产性

反映住房个人财产权的住房自有率，新加坡达到90%，为世界各国最高；美国达到70%，为发达国家最高。这两个最为强调住房财产性的国家还有一个共同特点是，都强调住房公平，只不过实现形式不同而己：美国是以法律规定金融市场、购房市场、租房市场都要保护弱势一方的权益来实现，而新加坡则从政府垄断市场、直接组织住房建造和分配来实现。欧洲各国在战后重建中，把住房的社会性（民生性）放到第一位，是形势所迫的必然选择。但是在上世纪后期都开始重视财产性的体现，英国在私有化浪潮中出售公房（社会住房）的步子走得最快，目前住房自有率已接近美国，达到69%。而德国一直维持政府干预较多、提倡合作主义的社会市场经济政策，因而到2008年，住房自有率仍为41%，是欧洲大国的最低水平。德国住房私有化这种“宁慢而不乱但求公平”的稳健作法也是值得研究借鉴、吸收其合理成分的。相比之下，我国的住房自有率虽然形式上很高（80%左右），但城镇住房空置（空关）率高，农村“空壳村”不断增多，城市“蜗居”、“蚁居”现象严重，实际上住房的财产性和民生性严重脱节。同时至今允许炒房利益集团将住房做为盘剥大众的工具，更是违背了住房民生性和财产性相统一的基本属性。

5、住房金融既是经济工具，更是保障工具

不少国家都设置过与商业金融分别独立运行的住房金融机构和制度。但是随着形势的发展，商业金融和住房金融越来越趋向融合。目前发达国家个人住房贷款占金融资本和GDP都达到很高比重，说明住房金融已成为金融业和经济生活的重要组成部分。尽管如此，各国都以立法的形式，保证金融为“住房权”服务。例如对居民首套住房贷款的保证、贷款条件向中低收入倾斜或实行担保、切断投机炒房的金融渠道等等。美国在历史上曾经发生过数起政府为个人住房贷款坏帐买单的事件。在本轮经济危机中，更是对丧失住房抵押赎回权的购房者投入巨资进行救助。美国救房市的目的既是为了挽救经济，也是为了稳定社会，特别是为了稳定中产阶级的财产权。

6、中等收入家庭住房权是政府保障的重要内容

北欧国家讲求住房人人平等，因而住房政策都覆盖所有公民。其他欧洲国家的社会住房模式也对中等收入家庭的住房问题给予有力的保障。美国主要有两种保障措施：一是巨额的“税务支出”。美国对住房税收主要有三种减免方法，即对用于偿还自住房抵押贷款的收入实行所得税减免、对自住房实行不动产税减免、对首套住房出售所得税减免。出售首套住房所得减免单身户最高限额25万美元、已婚夫妇限50万美元。另据统计，中高收入（超过10万美元）户享受免交个人所得税总额的一半，而低收入（不到3万美元）户仅占3%的份额。说明联邦政府对住房的税收优惠主要是中高收入家庭受益。美国联邦政府2004年用于低收入者的住房补贴约300亿美元，而住房减免税达1200亿美元。由引可见住房政策的最大受益者还是中高收入家庭。二是住房抵押贷款担保。美国联邦住房管理局的担保使房贷首付降到10%以下，期限延长到最长30年，因而大量的中产阶级由此从租房户变为自有房户。同时担保条件对住宅档次提出严格要求，政府担保的受益面实际上也是中高收入群体。

二、不同特点

欧洲大多数国家的社会住房模式以注重均衡为特色，包括以政府规划控制住房供给与需求的均衡、社会大众均衡受益、购房市场和租房市场都要遵守法律规范等。德国维持房价和房租平稳几十年，在本轮金融危机中也没有发生住房市场动荡，居民购房租房都控制在“可负担”范围内。英国在社会住房制度的基础上以“私有化”解除政府财政包袱，使住房自有率迅速接近美国。

美国的自由市场住房模式具有政府投资少、居住功能完善、政府补贴受益面广的特点，也十分注重社会性。美国政府针对中低收入者的房贷担保融资系统平稳运行了60多年，但本世纪初对金融投机衍生的次级贷款失控引发了金融危机。

高度集权的新加坡住房模式由政府统管土地供应、住房金融和住房市场。由政府建造的组屋占全国住房的85%左右，销售对象按法定条件确定，购房条件改变后按评估价“退旧购新”。新加坡模式所体现的民生、资产、公平等理念值得关注，但其做法难于在人口众多的大国推行。

市场化并轨的智利模式是发展中国家解决住房短缺和贫民窟问题的成功范例。20世纪50至70年代，智利政府为中低收入家庭建造公共住房。从80年代开始，改为政府住房补贴与法定住房贷款按资助对象条件分类组合的办法激发市场力量，增加住房建设，仅用十几年绝大部分贫民窟变为新建居民区，同时促使经济和金融在南美国家中几次都能率先走出危机期。

三、经验借鉴

需要避免的是陷入东亚部分国家和地区奉行“保低不限高”的双轨制模式，使低收入群体长期处于“笼屋”、“蜗居”之中，而大部分市场空间被投机炒作所左右，不仅导致社会成员住房差距日益扩大，而且泡沫经济难以避免。

综合优化的住房制度应当是：住房法和各种法规配套，保证住房所具有的经济性与社会性均衡体现；政府主导和市场机制“两手”共治，公共资源投入效率高；消除住房投机和企业垄断，房价和房租长期得到平抑；住房金融既是经济工具，也是保障工具，中低收入家庭可以超越经济周期的波动而获得可负担的优惠房贷。换言之，理想的住房制度应是为住房市场构筑保障住房权的“笼子”，为住房保障提供市场机制的“发动机”，使住宅产业长治久安、持续发展。

(责任编辑：东台房团网)