“国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。

“国11条”明确提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示，原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率，但根据这次要求，则可以下浮，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。

该人士认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

中原地产项目部总经理黄韬也认为，这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。

而此前，银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年，因为刺激性政策，这一要求实际上执行并不严格。

仅以北京为例，记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示，文件出台后，还可看客户资质，确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例，但贷款利率最多只能打到8-8.5折。

也有国有银行人士看法不一，因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示，最终还是要根据市场情况和客户来定，优质客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为，仍追求规模的银行，有可能因此下浮利率，但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言，就没必要再为追求规模而下浮利率。

另外，值得注意的是，“国11条”未提及改善性住房。也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。

中行个贷部人士对记者表示，“国11条”最大的一个改变在于没有提及改善性住房，在他看来，这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，新规没有提及改善性住房，至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠，可以说，这一政策更为严厉。

总体而言，“国11条”信号是为从紧，但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为，实际上“国11条”相当温和，调控信号多于实际操作，“手起刀未落”，但政策会贴着市场走，如果市场表现未达到调控预期效果，更严厉的政策还会出台。

另据北青网-第一财经日报报道 淡季开局的2010年楼市，迎来了国家宏观调控的强音。国务院办公厅日前下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中被视为“重量级”投资限制政策的当属“二套房贷首付比例不低于四成”，但其未对改善型住房及二套房贷利率作出明确规定的内容却留下了市场操作悬念。

不知道这一次，高歌猛进的土地和房地产市场能不能真正歇歇脚。

“我行已收紧二套房贷业务权限。”国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)对外公布的第二天，北京一家股份制商业银行的内部文件，对二套房贷利率浮动如是进行了说明。

《第一财经日报》记者随后拨打这家银行的咨询电话询问得知，这家银行北京分行目前房贷政策是：改善型二套房(首套房人均面积低于北京市标准)利率跟首套房一样享受7折优惠，非改善型二套房利率是7.1折起。

银行目前仍存操作空间

早在2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍作出了明确规定。而此后，随着2008年的整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也发生了变化，此前的房贷政策在执行过程中的灵活性增大了很多。

今年1月10日正式下发的《通知》，要求加大差别化信贷政策执行力度，明确第二套住房购买标准是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，并再次重申贷款首付款比例不得低于40%。

“此次的国办《通知》最大的特点是，仅仅规定了二套房贷款的首付比例，而未提及利率的执行标准。”链家地产副总裁林倩认为，如果央行、银监会等相关部门不出台具体的政策细则对利率的执行标准加以规定，就必然给银行留有一定的操作空间。

中国银行相关工作人员表示，按照相关规定自2008年至今，中国银行执行的购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例一直是40%，而5年期以上房贷利率也严格上浮1.1倍，目前的利率标准为6.534%，相比而言，享受0.7倍优惠的首套住房贷款利率仅为4.158%。

“四大国有银行基本都按照央行、银监会等相关部门的规定政策严格执行，但其他的中小银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。”一位国有银行内部人士表示。

房价走势需博弈

随着房贷政策的收紧，北京的地产市场从2008年至今也经历了“大落”与“大起”。

亚豪机构根据其代理项目得出的数据发现，在2009年4月之前，其项目的非自住需求者很少，但随着4月之后楼市回暖，投资型需求者开始入市，目前市场中的投资比例已经很大。就此，亚豪机构副总经理高姗认为：“新政会影响到投资客的投资行为，同时对于一部分卖旧买新的自住客群也会产生一定的影响。”

然而，21世纪不动产市场分析师则表示，此次《通知》综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段，来调控当前的房地产市场，调控思路是清晰、明确的，但调控手段并不严厉。“《通知》重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，所采取的措施与2006年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》相近。不过，值得注意的是，2006年的政策重要目标也是控制房价上涨，但直到一年多以后的2007年9月，央行和银监会从信贷方面进行严厉调控，才导致2008年的房价应声而落。”因此，21世纪不动产市场分析师认为此次《通知》的调控效果仍然要看房地产信贷的调控作用，即开发信贷和住房消费信贷的调控。

而对于房价走势，高姗则认为，在新政作用下，北京房价的涨幅会趋缓，但出现拐点的可能性不是很大。“开发商由于2009年的疯狂销售，手中持有非常充裕的资金，融资成本相对之前也有所降低。开发商有了钱，即便未来销量下滑了，他们也会有一定能力来支撑项目的价格，不会马上作出下调价格这种对项目品牌不利且会影响后期销售的行为。”

不过，此次《通知》甫一祭出，却被购房者们寄予厚望。“目前的房价的确上涨过于疯狂，希望《通知》能尽快显现效力，让房价回到我们能够承受的水平。”止步于目前高房价的购房者管先生如是说。

如此看来，新政效果如何、房价未来走向何处，还是取决于房地产市场买卖双方博弈的结果。

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