经济适用房

简介
　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房[1]实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。
经济适用房的发展历程
　　酝酿时期：1991年
　　经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。
　　启动、开建时期：1998年
　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 
　　高速发展时期：1999-2005年
　　从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 
　　质疑时期：2005-2006年
　　1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。 
　　2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。 
　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。
　　转型时期：2006年8月
　　建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。
购买经济适用房的优惠政策
　　免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。
经济适用房价格构成
　　•住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 
　　•勘探设计和前期工程费； 
　　•住宅小区基础设施建设费； 
　　•建设安装工程费； 
　　以上4项之和为基础的1%～3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费（各地有优惠政策）。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。
经济适用房与商品房不同之处
　　•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
　　•成本结构不同；
　　•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
　　•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
购买经济适用房的人群条件
　　《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： 
　　(一)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； 
　　(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； 
　　(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； 
　　(四)市、县人民政府规定的其他条件。
　　按20条第2款规定，不能再申请经济适用房.
购买经济适用住房的税费
　　▲1、在交易过程中： 
　　①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。 
　　②买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 
　　③印花税：买方房价款的0.5‰。 
　　④公共维修基金：购房款的2%。 
　　▲2、在申办产权证过程中： 
　　①登记费：每建筑平方米0.3元。 
　　②房屋所有权工本费：每证收费4元。 
　　③印花税：每件5元。

推荐阅读：

1        

(责任编辑：admin)