销售不动产营业税

1、什么是销售?销售不动产的征税范围有何规定?
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。
销售不动产的征税范围包括：销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。
以不动产投资、入股、参加接受投资方利润分配，共担投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权，应按本税目征税。
不动产租赁，不按销售不动产征税，而应按“服务业”税目中的“租赁业”征税。
2、销售建筑物征税范围应当注意哪些问题?
在对销售建筑物征税时，应当注意以下问题：
(1)销售建筑物，包括地上建筑物和地下建筑物；
(2)销售建筑物，包括新的和旧的建筑物，因此，无论是销售新建筑物所有权，还是销售旧建筑物所有权，都应当征税；
(3)销售建筑物时，连同附着在建筑物上的机器设备一起出售，而机器设备价款又不单独体现时，应按出售建筑物价款收入征税；
(4)建筑物拆除后销售，则建筑物由不动产变动产，对销售动产，应按税法其他规定办，不能按销售不动产征税。
3、销售不动产的营业额如何确定?
《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，营业税计税营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。销售不动产计税销售额没有特殊规定，就执行统一规定。而在具体掌握销售不动产计税营业额还应当注意两个问题，一是对于纳税人销售不动产时从购买方取得的一切收入都要征税，包括各种基金、代收费用等；二是对纳税人销售不动产时取得实物或经济利益的，应按营业税暂行条例实施细则第十五条规定的办法计算营业额。
4、对房地产开发公司在销售商品房时代政府部门收取的各种费用是否可以从计税营业额中扣除?
房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金，如代市政府收取市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司不是作为其营业收入，而是作为代收费处理的，将全额转有关部门。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》中关于营业税计税营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对于此类费用，应当全部并入房地产开发企业的经营收入中计征营业税，不得从计税营业额中扣除。
5、对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
6、销售不动产的纳税地点如何确定?
营业税暂行条例规定，纳税人销售不动产，应向不动产所在地税务机关申报纳税，因此，销售不动产营业税的纳税地点应为所转让的不动产所在地。将不动产纳税地点确定在所转让不动产所在地有两个好处，一是使转让地政府增加财政收入，，有利于当地的经济发展；二是有利于纳税人缴纳税款，有利于税务机关监督、检查。
7、对以不动产投资、入股、收取固定收入，不承担风险的行为是否按销售不动产征税?
以不动产投资、入股、收取固定收入，不承担风险的行为，实质是一定时期转让不动产使用权行为，尽管不动产所有者同接受投资方定有投资协议，投资者取得的固定收入往往以“利润”名目出现，但投资者的收入没有随着所投资项目利润的增减而自动增减，由于其收入的稳定性，决定此项收入与利润截然不同，不论是否以利润名义支付投资者，都是租金收入，都应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，不按销售不动产征收营业税。
那么，对于不动产所有者以不动产投资，入股时，断定这种行为是否符合营业税对于投资，入股的条件是什么?主要是看投资者是否参与接受投资方利润分配，共同承担风险。即投资、入股数额分配利润，实行利润多则多分，利润少则少分；投资、入股项目出现风险或破产时，按股资、入股数额共同承担。如果符合这个条件，则视为投资入股，不征收营业税；如果不符合这个条件，即投资、入股者不参加接受投资方利润分配，不承担风险，而不论接受投资方利润变化如何，均取得固定收入，对于这种投资、入股行为，应按服务业“租赁”征税。
8、关于以不动产作抵押，向金融机构贷款的征税问题?
以不动产作抵押，向银行贷款，一般有以下两种情况：一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未发生销售不动产这一应税行为，贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款人应按“服务业”税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则对借款人还应按销售不动产征税。
9、合并、兼并企业行为是否属于销售不动产税目征税范围?
企业是由人(企业劳动者和经营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)组成的整体。在合并、兼并行为发生后，不仅转移了企业的建筑物、土地附着物等不动产的所有权和土地使用权，而且使企业的人也发生了转移。从企业合并来看，其结果是几个企业合并在一起，组成一个新的企业。在合并行为发生时，既无买方，也无卖方。从兼并企业情况来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，卖方并不因被兼并而取得收入。因此，在发生合并、兼并行为时，并未有买方和卖方，也没有发生有偿转让不动产所有权行为，因此，合并、兼并企业行为不属于销售不动产的征税范围。
10、拍卖企业行为是否属于销售不动产税目征税范围?
拍卖企业行为不属于销售不动产的征税范围，不征收营业税。这是因为：
第一，从拍卖国有企业来看，国有企业的所有者是国家，国家拍卖国有企业是一种政府行为，拍卖收入也归国家，因此，拍卖国有企业的行为不属于销售不动产行为，不征收营业税。
第二、从拍卖集体企业、私有企业和个体企业来看，拍卖集体企业、私有企业和个体企业的主体不是政府，而是企业主，它不是政府行为，但也不能征收营业税，这是因为，企业是由人(企业劳动者和经营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)组成的整体。整个企业的所有权转移与企业出售部分资产是完全不同的两回事。企业的价值并不等于其资产的价值，而取决于它能为兼并者或者购买者带来多大的利润。而销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，销售不动产的征税范围是建筑物和其他土地附着物。显然，拍卖集体企业、私有企业和个体企业是不能纳入销售不动产的征税范围的。
在实际工作中，我们应当掌握这样一个原则：对拍卖企业不征营业税；对于拍卖企业资产，如：房屋、住房、厂房、办公楼、仓库、烟囱、窑炉、水塔、水池、设备基础、操作平台以及树木、庄稼、花草等应当征收营业税。
11、以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否可以从营业额中减除“还本”支出?
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺一定时期后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买方收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。
12、对个人将不动产无偿赠予他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税?
根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
13、对合作建房应如何纳税?
所谓合作建房，就是一方出地，一方出资合作建房，房建好后按一定比例分配房屋或者分配销售房屋的收入、利润。从目前市场情况看，合作建房的方式或分配房屋的方式不尽统一，因此对其征收营业税的政策亦有区别。下面我们就合作建房的两种方式与其分别适用的税收政策作一介绍。
第一种方式是以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样，出地方(以下简称甲方)发生了转让土地使用权的应税行为，出资方(以下简称乙方)发生了销售不动产的应税行为，均应按规定缴纳营业税。例如：甲方出地1000cm2，乙方出资并负责建成房屋总面积10000m2，双方按“4：6”分配房屋。这一过程，对出地方来说，就相当于将600m2的土地使用权转让给了对方，对其应按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，其营业额就是那600m2土地使用权的价格；对出资方来说，就相当于将4000m2的房屋销售给了对方，对其应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额就是那4000m2房屋的价格。换句话说，甲方转让600m2土地使用权的价值就是乙方销售4000m2房屋的价值。由于双方未进行货币结算，而是“以物易物”那么就应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定核定房屋的营业额：
(1)按纳税人当月提供的销售同类不动产的平均价格核定；
(2)按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；
(3)组成计税价格。计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷（１-营业税税率)。
按照上面的顺序，如果没有可供参考的同类不动产，只能核定计税价格。应当指出的是，建造房屋的工程成本不能作为销售不动产的营业额，而应按组成计税价格计算营业额。上例中，我们假设建造方屋共耗资1000万元，那么乙方销售给甲方4000m2的房屋工程成本就是400万元，其营业额，即计税价格就是400万×(1+利润率10%)÷（１-营业税率5%)=463(万元)。这463万元既是乙方销售给甲方的房屋价格，也是甲方转让给乙方土地使用权的价格。
又如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资，在该土地上建造建筑物使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。这一过程，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其应按“服务——租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的应税行为，对其应按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额亦按上例中所列举的核定价格顺序来核定。
第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定适用税收政策：
1、房屋建成后，如果甲、乙双方采取风险共担、利润分享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为以无形资产投资入股，对其不征营业税；对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”全额计征营业税；对甲乙双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后，如果甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的应税行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，成立合作企业丙公司合作建房，合同规定甲方分期取得固定收益，其余盈利由乙方享有，风险由乙方承担。对这一行为的税收处理应为：①对甲方分期取得的固定收益应视为其转让土地使用权给合作企业的价格，对其取得的固定收益应按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；②对合作企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税；③对乙方享有的“其余盈利”不征营业税。
3、房屋建成后，甲乙双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共担风险的不征营业税的行为。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供，成立合作企业丙公司合作建房，房建好后甲乙双方按“4：6”分配房屋。对这一过程的税收处理是：①对甲方向合营企业提供的土地使用权，应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税，其营业额的核定按我们在本文第一个例子里提到的核定顺序办理；②对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则对甲乙方各自销售的房屋按“销售不动产”征营业税；③对合营企业分配给甲乙方的房屋不征营业税。

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