房地产投资信托

什么是房地产投资信托

简而言之，投资信托（ＲＥＩＴ）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。符合规定的ＲＥＩＴ不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。

对ＲＥＩＴｓ的优惠 ＲＥＩＴｓ同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。ＲＥＩＴｓ免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。 美国目前资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为２０％，折旧部分为２５％。例如，如果五年前以１００万元购得某物业，５年后折旧２０万元，账面价值为８０万元，售得１１０万元。资本利得税＝２０％×（１１０－１００）＋２５％×２０＝７万元。 对ＲＥＩＴｓ的要求 公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来源于房地产；公司至少９０％的应纳税收入应分派给股东。 ＲＥＩＴｓ的信托性 从给ＲＥＩＴｓ的优惠和对ＲＥＩＴｓ的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果ＲＥＩＴｓ每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对ＲＥＩＴｓ经营的一种高明的监督，同时也可限制ＲＥＩＴｓ滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。 ＲＥＩＴｓ的分类 ＲＥＩＴｓ分为三种：权益型ＲＥＩＴｓ、按揭型ＲＥＩＴｓ、混合型ＲＥＩＴｓ。 权益型ＲＥＩＴｓ拥有和经营收益型房地产，业务包括出租、开发和租户服务。 按揭型ＲＥＩＴｓ直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。 混合型ＲＥＩＴｓ既拥有物业，又提供信贷。

ＲＥＩＴｓ目前的规模 现在美国大约有３００个ＲＥＩＴｓ，它们的总资产超过３０００亿美元，大约２／３在国家级的股票交易所上市。有一些ＲＥＩＴｓ并没有上市，但通常所说的ＲＥＩＴｓ是指上市的。 ＲＥＩＴｓ的发展 ＲＥＩＴｓ的概念可追溯到１８８０年。１９６０年，国会设立ＲＥＩＴｓ，以使小投资者可以投资于大规模的收益型房地产。国会认为使一般投资者能够投资于大型商业房地产的惟一方法就是采用合伙投资安排，设立一个经济体来持有商业房地产，进行融资和经营活动。 在其后的三十多年间，ＲＥＩＴｓ在房地产投资方面扮演着很有限的角色。这主要是由于在早期对ＲＥＩＴｓ有很大的限制。它们只能拥有房地产，而不能进行经营和管理，必须聘请第三方，而第三方与ＲＥＩＴｓ在经济利益方面有较大的分歧。市场不接受这种所有权和经营权的安排，投资不很活跃。 １９８６年的税收改革法案在两个重要的方面极大地改变了房地产的景观。该法案通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资不得不具有好的经济效益，并为收入导向型。该法案也赋予ＲＥＩＴｓ一些权利，允许其经营和管理其资产。这促进了ＲＥＩＴｓ的发展。

 ２０世纪８０年代的很多事件导致了房地产市场的萧条：ＳａｖｉｎｇｓａｎｄＬｏａｎ危机、１９８６年的税收改革法案、和２０世纪８０年代的过度建设。房地产市场的萧条造就了ＲＥＩＴｓ的繁荣。很多私营的房地产公司认识到，在不利的市场情况下，最有效的获得资本的方法就是运用ＲＥＩＴｓ这种形式进入到公共资本市场。而且，萧条之后经常是繁荣，２０世纪９０年代房地产市场和ＲＥＩＴｓ都回升。我认为回升同美国宏观经济的繁荣亦密切相关。 虽然有２０世纪９０年代初期和末期的两个低潮，在整个２０世纪９０年代中，ＲＥＩＴｓ发展非常迅猛，ＲＥＩＴｓ的数量和市场价值增长迅速。１９９０年，共有１１９家挂牌ＲＥＩＴｓ，股票市值为８７亿美元。到１９９９年时，共有２１０家挂牌ＲＥＩＴｓ，股票市值为１３０７亿美元。数量翻了约一番，股票市值增加为原来的１５倍。 房地产投资的避税作用 房地产投资必须大量借贷，一方面是由于其投资额巨大，另一方面是由于投资者必须利用财务杠杆来获得较佳的权益投资回报率。利息可以抵扣应纳税额，房地产投资的巨大利息可以起到避税的作用。 折旧额亦可抵扣应纳税额，折旧期限的延长降低每年的折旧额，增加应纳税额，降低房地产的避税作用。非积极活动指的是参与程度较浅的投资，很多人投资房地产，却没有花很多时间和精力（如只有２０％）来参与经营和管理，这种投资被归类为非积极投资。某一非积极投资活动的亏损有时可以用来抵扣积极投资和其它非积极投资的应纳税额。 总之，房地产投资的账面亏损可以起到避税作用。１９８６年的税收改革法案无非是降低了这种作用而已。 ＲＥＩＴｓ的生命力所在 税收优惠是ＲＥＩＴｓ优于其它房地产经营公司的重要原因。在上市的房地产公司中，ＲＥＩＴｓ的数量和规模远远超出普通的房地产公司。ＲＥＩＴｓ目前的总资产约为３０００亿美元，而ＲＥＯＣｓ约为３００亿。 具有上市公司固有的一些优势，如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理民主、可吸收众多小投资者的资金等。世界上各行业中，几乎所有的顶级公司均为上市公司。 变现性好。ＲＥＩＴｓ给予变现性很差的房地产投资以很好的股权流动性，是除按揭证券化之外的另一种“证券化”。

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