2009年年末,地产界盛传证监会上市部召集“招、保、万、金”等多家房企融资部门负责人,召开了一个内部会议,讨论再融资与高房(地)价的关系,在向国土资源部征求意见后,证监会决定将暂缓房企融资申请的审核工作。

对于正在筹备上市的来说,这并不是一个好消息。“圈地-上市-圈地”的发展模式,在2009年曾被先行一步的房企演绎得淋漓尽致。证监会与国土资源部合作把关房企融资、再融资与土地储备情况,无疑为后入者的上市融资计划增添了变数。

2009年11月5日,恒大地产在香港股市挂牌,11月13日,明发集团挂牌,11月19日龙湖地产挂牌,11月25日,花样年集团香港挂牌,12月10日,佳兆业赴香港上市……2009年下半年以来,来自北京、上海、广州及福建等地的开发商,相继公布了上市计划或者实施挂牌的事宜。

内地房企赴港上市,只是2009年房企融资潮的一个支流。搜房网日前发布的“2009年内地房企融资调查”显示,截至2009年11月6日,61家房企共计融资3924.55亿元。

而且这波融资潮还在延续。据不完全统计,目前正准备赴港上市的内地地产企业近40个。另有30家房企通过增发预案,正等待证监会核准,拟融资规模达700亿元,包括万科、世茂股份、外高桥等。

这些房企,在2009年这个楼市疯狂的年份里,几乎都遵循一个发展模式,即通过重金买入大幅土地,然后上市融资;再融资后,又将资金投入到土地市场,花重金买地。拥有大量土地的上市房企还可以增发融资,圈更多的钱。

上实投资顾问汤辉认为,国内房地产行业尚处于初期发展阶段,开发商利润主要依靠出售成品物业、甚至直接转让土地来获取。“土地和资金是目前房地产开发中最为重要的两个原材料,想方设法拥有资金和获取土地是所有开发商工作重中之重。”

“而土地和资金之间在某种程度上却又可以相互支撑、相互担保,因此,目前国内开发商已经走进圈地-融资-再圈地这种怪圈,并将随着近年IPO规模的扩大而进一步得到加强。”汤辉表示。

在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下,内地房企急速融资,致使在资本市场募集的资金助推了上市房企对土地市场的控制力,拉高了地价,进而也抬高了房价。

融资需求减少

由“圈地-融资-再圈地”这种发展模式带来的垄断性、土地价格飞涨、投资者所带来的风险也逐步显现出来,并引起相关部门和社会各界的广泛关注。此次证监会与国土资源部合作把关房企融资、再融资,即是明证。

中国指数学院副院长陈晟认为,因为2009年,开发商资金情况等得以改善,2010年的金融政策将会呈现有保有压的局面,政策会更多地倾向保障性住房,高端住宅市场更多依靠开发商自有资金支持,“IPO主题决定资本市场活跃程度,2010年的市场不会像2009年这么活跃。”

汤辉则表示,融资是否火爆其实还是由三级销售市场来决定的,如果市场销售火爆,开发商对未来的预期比较高,那么其拿地的冲动就比强,而拿地又是要以资金作为支撑的,进而对融资要求比较强烈。

汤辉认为:“在目前国家地产商融资渠道单一的前提下,房地产商要发展,仍会积极申请上市,获取后续发展资金。但是随着2010年下半年楼市的降温,拿地计划延缓,融资的需求也会减小。”

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