以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度，据此推算，标杆房企的库存消化时间在2011年5月底为6个月左右，随着调控深入，标杆房企的库存消化时间在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史最高位。3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，但下降速度依然缓慢，到6月底，标杆房企的库存消化时间仍然需要10个月左右。

　　“通过对上半年市场形势的分析，目前开发商仍面临销售和资金的双重压力。库存量高企依然是各大开发商必须面对的巨大挑战。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，长达两年的房地产政策调控限制了房地产行业的成长速度，一方面，在限购、限贷的调控大环境下，市场结构发生了变化，投资需求离场，自住需求成为市场主力。一些开发商抓住市场特征的变化，通过调整产品结构、价格策略、城市布局等积极适应市场，在整体市场大幅放缓的情况下，依然能取得业绩增长。以万科、中海、保利、恒大为代表的全国性开发商发展势头依然强劲，并逐渐拉大与追随者的差距。

　　“2012年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方微调政策的陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。

　　【案例】一线城市

　　北京：库存消化刚刚开始

　　“实际上，北京楼市成交量超过供给量，在第二季度或者说从5、6月份才刚刚开始。此前，北京市场已经累计了超过一年的库存。在第一太平戴维斯7月10日发布的2012年第二季度市场报告会上，第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，今年第二季度，北京住宅销售市场在年内首次实现了成交量大于供给量的库存去化扭转。

　　第一太平戴维的季度报告显示，北京第二季度的一手住宅整体市场迎来了供需两旺，供给与成交量均有大幅增长。其中，新增供给环比增长78.7%，同时成交面积环比上涨86.2%，首次实现了成交环比增速高于新增供应面积增速。

　　“按照当月消化周期来看，北京市场6月的库存已经降至到8个月，而在4月份，这个周期最长也曾经达到15个月。链家地产市场研究部陈雪介绍，北京住宅市场的库存消化周期已经从今年3月的近14个月、经过4月15个月的高点之后快速回落，5、6月份的库存消化周期已降至9.6个月和8个月。

　　来自链家地产市场研究部显示，6月北京库存消化周期创下一年来的最短纪录。

　　2012年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，尤其5、6月份，成交量大幅上涨，北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的最高值。同时，新项目消化速度明显加快，市场进入库存负增长阶段。

　　进入7月后，北京商品住宅库存再次落到8万套以下。截至7月12日，库存量为78456套，面积为9575772平方米，库存面积达到年内最低值。

　　尤其值得关注的是，今年3、4、5月份北京市场的新增供应套数都在5000套以下，而在6月的供应量猛增至7194套的背景下，仍然能让库存去化周期缩短至8个月。

　　陈雪表示，这说明大量购房需求在近期得到释放后已使北京市场商品住宅库存中的大户型进入快速消化阶段。

　　不过，王琼指出，北京市场一手房销售虽然在二季度内实现了供过于求的终结，但是相比去年一年和上半年的前几个月的成交低迷，整体的库存去化压力依然很大。

　　来自中原地产的数据显示，截至6月24日，北京的库存量为1031万平方米，如果把因在3月份调整统计口径而减少的500万平方米加进来，其总量已达到1500万平方米。这与市场最为低迷时期——去年年底的1550万平方米相差无几。

　　“下半年市场状况如何，还取决于宏观调控政策的走向，目前还有待观察，不能盲目乐观。王琼说，持续松动的信贷政策加之利率下调，表明政府正在采取措施刺激经济增长，以缓解市场中由经济放缓带来的负面情绪。第二季度，一手住宅市场整体供给与成交量均取得大幅增长。不过，我们也要看到今年下半年将迎来持续性的供应井喷，很多此前推迟入市的项目也会趁市场转暖之际入市，预计9、10月份商品住宅的供应会再次出现高峰，北京楼市的整体库存压力仍不容小觑。

(责任编辑：东台房团网)