市民王女士

我是工薪族，家庭年收入25万元，今年初贷款100万元买了一套价值125万元自用住房，如今升值30万元。最近，我们又想买一套100万元的投资用房，想再次贷款50万元。请问在目前的价位，贷款房市值不值?风险大不大?

跑腿：理财专家表示，目前房价已处于历史高位，出租回报率低，而且未来政策和市场走向都存在较大变数，短线获利越来越难。

对于资金盈余较多的家庭而言，投资房市长线持有或可实现保值;但对于需主要依靠贷款投资房市的市民而言，需当心利率上调和房价下跌带来的风险。

投资指标

一、租金。长期持有出租的话，租金回报越高越好。

二、楼价。放在二手市场出售，差价收益越多越好。

三、现状。房价处于高位，出租回报率低，投资客需当心利率上调和房价下跌风险。

租金：回报率处历史低位

比2001年同期下降30% 放租不如存钱

业内人士认为，目前广州楼价飙升而租金保持稳定，租金回报率处于历史低位，楼市投资租金回报率不如将钱存入银行。

记者在珠江新城、中山八路等板块走访时也发现，在珠江新城马场西路一套150平方米左右的物业，报价260万元，而相近面积的房屋租金报价在4000元~5500元不等，投资回报率不足3%。合富置业工作人员告诉记者，目前珠江新城的租金回报率很低，一般不超4%。

上海易居中国的研究显示，自2002年我国楼市租金回报率开始呈现逐年下降的趋势。至今年一季度，租金回报率已经相对于2001年同期下降了30%，处于历史低位。有置业专家表示，仅从出租回报率上看，房地产几乎没什么投资价值。

数字解读：李小姐在滨江东上渡路有一套120平方米的住房，目前，报价165万元，租金3500元/月，一直迟滞不前。

李小姐表示，按这种租售价格计算，该房屋要出租39.3年才能收回成本，投资回报率只有2.54%，比银行的3年期存款利率还要低，和其他理财产品相比就更不划算。

楼价：后期可能相对稳定

如果贷款成本上涨就会带来风险

业内人士称，近两年楼市保持坚挺，加上贷款买房带来的杠杆效应，投资楼市远比投资股市回报丰厚。所以，房市投资者更加看重房产本身的增值回报。

合富置业工作人员表示：“以珠江新城为例，由于其城市地位和配套设施完善，投资者很看重其未来的增值潜力，所以投资热情很高。”

对于楼市投资者而言，虽然在楼价上涨时，贷款买房的杠杆作用会使资金的实际收益率扩大，但是楼价一旦下跌，也意味着亏损率的扩大。假设王女士年初购买的房子如今跌至100万元，则其32万多元的首期投入，大部分也将化为乌有。投资亏损率也将达到90%以上。

目前，对于后期楼市的价格走势，业内专家认为，后期楼价不会大跌，但也不会再像前期那样大涨，可能会保持相对稳定。在楼价保持稳定的情况下，投资者要考虑后市交易成本和贷款成本可能上涨带来的风险。

数字解读：以上述李小姐房屋为例，虽然出租回报率不及银行存款高，但是如果该物业升值空间较大，其投资回报率就会大幅提高。

假设广州市一年楼价上涨4%，加上一年2.8%的出租回报率，则投资该房产一年的投资回报率可达6.8%;如果楼价上涨8%，投资回报率可达10%以上。

王女士家庭财务分析

月供占收入46% 利率升难抗压

二手房主要交易费

买方：中介代理佣金、按揭代理费、贷款保险费、贷款合同公证费、贷款印花税、交易契税、交易印花税、交易管理费

卖方：营业税、个人所得税、契税、交易管理费、印花税

信贷状况

如果王女士的第一套房贷执行的是七折优惠利率，目前利率为4.158%，按等额还款方式供20年，每月还款金额为6143元。第二套房贷如果按银行普遍采取的上浮10%利率计算，分20年还款，月供为3740.53元。两套房贷月供总计为9883.53元，占收入46%以上，接近50%的警戒线。

像王女士这样的投资客必须考虑到未来货币和房贷政策存在变数，背负100多万元的房贷，其家庭收入是否承受得起风险。

两大风险

利率上调：如果中央工作重点由保增长转向防通胀，明年利率可能会逐步上升。假设经过加息，5年以上贷款利率升至去年上半年的高位7.83%，则王女士第一套房贷按七折利率计算将升至5.481%;第二套房贷按1.1倍计算升至8.613%，房贷总月供达11243元，负债超过50%警戒线。万一王女士家突然需要大笔支出，家庭可能马上入不敷出。

收入波动：目前王女士家庭的月供与收入比已经接近50%的警戒线，一旦家庭收入出现下滑，马上就会陷入财务困难的境地。

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