回顾：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议要求，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出了四项遏制部分城市房价过快上涨的措施，其中第二条要求继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险（12月15日 新民网）。

总体来说，“”是对金融危机以前国家过快上涨一系列措施的重申和完善。“国四条”是从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。

必须深刻认识到，“国四条”的出台拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。为了应对金融危机，国家采取了大举投资包括房地产投资为重点来拉动经济，作为应急性举措是完全必要的。现在我国经济已经出现V型增长，况且依靠房地产拉动经济带来的系列问题已经开始暴露，迅速将房地产特别是住房市场由危机期间的拉动经济、保增长为主转变为以民生住房需求为主是完全正确的决策。

“国四条”能否降服部分城市的畸高房价关键在执行力上。回顾2007年中央出台的一系列调控措施，是对症的，是有效的。去年如果没有爆发全球的金融危机，那么中国当时的有关政策，包括土地、税收、货币信贷等政策都将延续下去。那么中国的房地产市场就会在一个非常良好的环境中运行。部分城市的房价也不会像今天这样疯狂的上涨。无论主客观原因都是在执行力上打了折扣或者不能以一贯之。最为典型的是，这一年来第二套房贷政策几乎完全失效。2007年9月27日，中国央行和银监会联合下文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。后来针对第二套房的认定标准争议，中国央行和银监会于2007年12月11日又下发补充规定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

然而，一场百年一遇的全球金融危机爆发后，在保增长大局下，这些旨在抑制住房投资投机、防范信贷风险的政策都形同虚设了。为应对金融危机，2008年12月22日，国办发布关于促进房产市场健康发展若干意见规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。“一个改善型住房和商业银行自行确定”，在执行中使得行之有效的遏制投资投机的二套房信贷政策被彻底变相了。

这次国务院常务会议要求“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”，抓住了遏制部分城市房价过快上涨的关键。加大差别化信贷政策执行力度，就是要从“两头走极端”：普通居民购买首套自住房要实行特别的优惠政策，比如说，首付可以一成，基准利率下浮30%；而对于购买第二套以上住房的首付必须严格执行40%和利率1.1倍的规定，并随套数增加而“大幅度”提高。

在这里有两点必须引起高度重视，也是实践中操作难度较大，最容易将二套房政策变相的关键点：一是要把握好“改善型住房消费”的执行问题。中国央行和银监会于2007年12月11日下发补充规定：可比照首套自住房贷款政策执行的改善型住房要求，借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。监管部门必须要有严格措施监督商业银行严格执行。二是中低价位、中小套型普通商品住房必须尽快出台具体明确规定。笔者认为，2007年规定的新开工项目90平米占到70%的规定应该继续执行，可以增加120平方米的中型普通住房供给。然后，根据差异化信贷政策要求，据此制定相应房贷政策。

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