中国社科院：政策不宜反复，建议适度微调

昨日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009-2010年形势与政策研讨会”(下称《绿皮书》)在北京举行。《绿皮书》认为，在没有出现新的重大外部冲击条件下，今年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，而投资开发则将继续保持上升。而对于普遍关心的房地产优惠政策，《绿皮书》建议适度微调，总体不改变。

明年楼市先抑后扬

展望2010年宏观经济形势，《绿皮书》认为，宽松的信贷政策和市场形势将诱致住房投资快速增加，信贷政策总体上会依然维持宽松的局面，加之住房价格基本在高位维持稳定，吸引政府供给土地和开发企业投资住宅开发，2010年的住房市场可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。

目前住房市场呈现“一松就价涨，一紧就量跌”的政策周期循环。政策不仅始终难以实现价稳量增的目标组合，而且政策的制定与实施反而产生了房价波动的政策周期。为了刺激需求和投资，政策宽松，随即导致涨价，而接下来，为了抑制价格过快上涨，政策紧缩，很快又导致销售量进而导致投资的锐减，如此反复。

《绿皮书》预计，从2010年第二季度开始，由于信贷高峰和通货膨胀预期，可能会产生恐慌心理，导致住房市场波动。

《绿皮书》建议，对自住型和改善型住房需求者购买新房和旧房，政府应继续实施税收和利息优惠政策，将2009年底到期的优惠政策继续延长下去;另一方面，进一步严格期房销售规定，在阻止现房炒卖的基础上，进一步将期房炒卖纳入抑制的范围。

重点控制一线城市

《绿皮书》主持人、社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞回答早报记者提问时表示，前段时间房价出现了过度上涨，关键不在于优惠政策的问题，而在于金融部门、银行没有很好的严格执行这些优惠政策，放松了标准，使得大量的投资者或投机者进入到市场，从而形成了过度的需求扩张和市场的炒作。

下一步的基本建议为“强化抑扬”，就是进一步促进消费，采取措施。对于消费的优惠政策不是过了，而是还要进一步加强，在促进消费的同时，进一步采取有力措施，抑制投机。这是我们的四个目标。

同时《绿皮书》还提出了细化调控的五个管理，一个是供给管理，针对开发商采取不同的管理办法;针对不同的需求者采取不同的办法，需求者包括四个方面，抑制投机，规范投资，鼓励消费，扩大保障。从空间上来看，目前投机和投资主要集中在一线城市和部分二线城市，所以将来控制投机或抑制投资的重点要放在这些城市。

倪鹏飞称，中国一线城市的发展肯定要达到世界顶级城市的功能，其住房市场的中高端价格的波动是全球一体来决定。对一线城市而言，抑制泡沫是指防止高端住房的价格超出国际水平。

地价上涨压力仍存

《绿皮书》预计，2010年住房开发企业资金宽裕，但金融风险增加。一是企业自有资金限定比例下降，使得更多低素质企业有机会生存和运营，二是在产能过剩和市场前景不太乐观的背景下，宽松货币政策和大规模的信贷，将继续大规模流向住房开发企业，也将流向一些低素质企业。

2010年住房开发企业资金宽裕，使地价上涨压力增加。一方面，土地需求方开发企业资金宽裕，另一方面，土地供给方政府既缺资金，又处于垄断地位，因此，住房用地价格存在很大的上涨压力。尤其是一些贷款有优势、资金雄厚、风险约束弱的大型国有企业，仍然会上演拍购大宗土地大戏，影响市场预期和住房市场稳健发展。

2010年土地价格还将面临过快上涨的风险。由于宽松的信贷政策、住房市场的带动和地方政府财政支出的巨大压力，未来住房市场将延续2009年开发企业拿地热情，尤其是一些一线、二线城市将继续出现土地竞拍火爆、土地溢价过大、“地王”频现的情况。与此同时，通过成本和预期两个渠道影响住房价格集聚上涨风险。

同时，国际投机客也将冲击中国楼市。人民币升值预期，中国经济的良好增长，中国关于住房发展的政策，有可能导致国际热钱的流入。这些投机活动主要在一线城市。

2010年宽松的政策、扩张的形势和巨大的利润预期，将使大批的企业通过新建、专业、兼营等形式进入房地产行业，住房企业的素质将进一步下降，而一批国有企业的进入将改变格局，使得住房市场的垄断性进一步增强。

针对市场垄断问题，2010年可尝试采取的手段包括培育代建、合作建房等多种形式的住房开发模式，打破市场垄断;尝试适度划小地块出让，以降低住房市场空间垄断程度。

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