中国社会科学院发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》

市场监管：监管任务更加繁重，监管意愿有所放松

11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。

世界银行集团的营商环境报告主要调查激励或阻碍商业活动的政府规制的范畴以及形式，实际上其测度的就是政府的市场监管问题。《住房绿皮书》借鉴世界银行的研究思路和方法，结合住房市场的状况和中国的特点，建立了中国住房市场监管的分析框架。从住房企业的设立到住房的形成以及管理，将中国住房市场划分为六大标准环节：企业开办，住房土地，住房开发，住房销售，住房租赁和物业管理。分别从住房企业的设立，住房开发土地的获取，住房土地的开发过程，住房销售过程，以及住房售出以后的住房租赁和物业管理过程来考察住房市场监管。同时，按照政府在住房市场中的不同监管措施，又从审批、监督与服务三方面来考察住房市场的每个环节。

绿皮书分析了中国住房市场监管存在的问题与挑战，在审批、监督与服务三方面的表现如下：

1、审批效率低下，行政审批制度不完善。住房市场的行政审批涉及的部门多，步骤繁，时间长。行政审批不透明、不规范和不简洁导致关系审批、金钱审批和准入歧视。监管部门自由裁量的空间很大，这为部门设租寻租创造了条件。

2、政府监督缺失，住房市场秩序不规范。住房市场政府监督缺失，住房质量差，价格不合理，“捂盘惜售”现象时有发生。住房市场秩序不规范，法制不完善、不具体，诸多环节监管无法可依;监管部门监督不力，责任追究机制不健全，执法不严，违法不究，以罚代管。

3、服务意识淡薄，信息披露机制不健全。监管部门服务意识淡薄，信息披露不充分、不及时，住房产权产籍，公房供给，住房需求，住房交易，住房价格等信息都没有进行及时、准确的公布。

利用住房市场监管的理论框架，绿皮书构建了一个住房市场监管指数，用于测度不同城市在住房市场监管中的优劣势，为中国城市确定住房市场监管的努力方向。结果显示：

住房市场监管指数前二十名的城市依次是北京、天津、成都、广州、上海、沈阳、南京、深圳、东台、福州、青岛、石家庄、南昌、长沙、合肥、重庆、厦门、杭州、济南和长春。排名第一的北京住房市场监管指数为0.671，排名最末的呼和浩特为0.293，监管指数相差悬殊，排名靠后的城市的住房市场监管水平亟待提升。

区域比较发现：环渤海、东南地区表现最佳，西北地区监管水平较弱。前二十名中，环渤海地区城市有五位，且前两名均为来自环渤海地区的城市;东南地区有七个城市入围，且其中有五个是在前十名;中部地区虽有四个城市入围，但仅东台排在前十;东北地区和西南地区各有两个城市入围前二十，而西北地区无城市进入前二十名。

分析发现：全国中心城市的住房市场监管水平领先于其他城市。四个直辖市中除重庆排在第16以外，其余均进入了前十名。环渤海中心的北京和天津，西南中心之一的成都，长三角中心的上海、南京，珠三角中心的深圳、广州也均排在了前十名。

针对中国住房市场的特点以及监管方面存在的问题，绿皮书给出了相应的政策建议。1.完善行政审批制度，提高审批效率。住房市场监管是一个多方面、全局性的问题，需要各个职能部门通力协作，建立一套完善且长期有效的住房市场行政审批制度。规范、简明企业开办、住房开发、住房土地、住房销售、住房租赁和物业管理等各环节的各种审批，简化审批程序，缩短审批时间，提高审批效率，从严审批制度。

2.健全市场监督制度，规范市场秩序。健全市场监督制度，务使对违反市场规则的行为予以及时有效的制止和更正;规范市场秩序，为市场主体充分竞争创造良好条件。制定房地产规划、设计、开发、销售等内容的标准，使房地产开发、销售、售后等整个过程，在一个科学有序的管理和统一标准的监督之中进行。

3.建立信息披露制度，改善信息服务。各地政府的首要任务应该建立、完善住房市场的信息披露制度，改善信息服务。加强住房各市场的信息披露制度的构建：建立、规范住房市场术语和统计指标，统一信息披露的内容和程序，统一信息披露的主体和时间;完善市场主体的信用档案的建设，加强各行政职能部门的信息共享和沟通;坚持公告、公示制度，保证公告、公示内容的完全性、时效性。

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