北京市海淀区法院 陈昶屹

“隐性违约”

热播电视剧《蜗居》，反映了“房奴”们为买房，可谓煞费苦心、倾其所有。

而法官在审案中发现，得到房子后，“房奴”们还可能碰到不少烦恼和纷争——

随着经济回暖，“楼市”也开始升温。当前购房人更看重的是社区及物业环境。而法官在审案中发现一个“变化”：开发商在建设预售商品房过程中，出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，而在预售楼盘的相关物业环境方面，开始出现“隐性违约”行为。

开发商“隐性违约”行为，往往在业主入住时才发现，即物业环境标准与预售楼盘时广告宣传相距甚远，此类纠纷争议焦点在房屋所在小区软硬件配套环境领域。与传统的房地产纠纷以房屋本身为纠纷争议点不同，开发商“隐性违约”问题，将成为引发纠纷的新增长点。

维权建议

购房者在签订《商品房预售合同》时，仔细阅读的不仅有商品房本身的内容条款，还有小区环境标准条款，且要约定详细、可操作及可量化，防止概念化标准条款的约定。

签订《商品房预售合同》时，购房者能够跟开发商在格式文本之外，单独约定小区软硬件标准条款及法律责任，将开发商在楼盘商业广告中的承诺落实到合同条款之中，并可将广告承诺的附图及图纸作为合同附件。

“广告中的泳池哪儿去了?”

合同没约定难找到维权依据

王先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买了某高档住宅小区一套三居室。王先生称：之所以选择购买该商品房，是因为在售楼广告中看到该楼盘有游泳池、健身馆等会所，配套设施完善，硬件环境良好;且房地产公司在销售宣传时，一再强调广告中承诺的硬件设施一定会在交房后半年内投入使用。

房屋交付后，王先生发现：该楼盘小区的硬件环境配套设施与售楼广告宣传大相径庭，半年后开发商承诺的配套设施只有部分交付使用，根本就没有游泳池、健身馆等会所。王先生认为开发商违约;开发商称双方签订的合同中并没有附带游泳池、健身馆等会所的约定，因此不违反双方房屋买卖合同，不同意承担违约责任。

■ 风险提示 ■

此类案件中，开发商为推销楼盘，通常在广告宣传中夸大其辞或虚假宣传，承诺小区物业硬件环境如何配套齐全。但房屋竣工后，小区环境、配套设施与先前的广告宣传差距很大，而这时购房者往往已付房款而处于被动地位，开发商算定房价飞涨，购房者不会轻易选择退房;而且，开发商为规避虚假广告宣传的责任，通常辩称其义务及承诺责任应以双方签订的《商品房预售合同》中载明的条款为准，商业广告只是宣传手段，购房者不能依此主张权利。有的开发商甚至在《商品房预售合同》的附件中，加入开发商对广告宣传中的承诺有解释权的条款，使购房者难以找到维权依据。

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