田先生，33岁，某大型IT企业部门经理，他在4年前买了房，结了婚。当年田先生和大多数年轻人一样，只有小部分积蓄，面对结婚的压力，田先生拿出自己多年的积蓄，还和亲朋好友借了一些钱才凑齐了首付，当时这套位于中关村70平米二手两居室出售价格是80万，田先生首付了20万元，剩下的60万元他向银行申请了贷款。

随着田先生在公司的晋升，4年的时间，田先生从每月工资只有8000元，到现在的工资每月25000元，每年年终还有15万——20万的年终奖。今年年初，在提前还清贷款的同时，田先生得知自己就要当爸爸了。

面临着孩子即将出世，作为准爸爸的田先生和妻子商量后，觉得把在老家生活的父母接来北京同住，一方面希望父母可以帮助自己照顾妻子，另一方面他也希望孩子诞生的时候父母可以一起照顾。可是一想到70平米的房子会有5个住的时候，田先生决定卖掉这套小户型，再去买套130--150平米左右的三居室，一来父母来京可以有自己的房间，二来孩子诞生后，也可以有个较好的生活环境。

于是田先生开始办理买房卖房的各项手续。田先生现在居住的房产目前市价200万左右，增值不少，但是由于田先生现在居住的房产并没有满5年，按照目前营业税征缴的政策田先生需要缴纳5.5%的营业税。虽然，这笔税费可以转嫁给购房人，但同时田先生这次购买的房子为130平米总价为350万元的住宅，由于未满5年，也需要缴纳买卖差额5.5%的营业税，而根据市场的转嫁规则，这套房子的营业税就转嫁给了田先生自己。此外，由于之前田先生向银行申请过贷款，所以这次购房不但要承担40%的首付，而且利率也享受不了基准利率7折的优惠，还要支付基准利率110%的利息。这个时候田先生就很郁闷了，“中央经济工作会议精神”和“新国四条”里面中明明说了要支持改善型购房，为什么真的到了自己要改善的时候，非但享受不到任何优惠和支持，反而和那些投资投机购房者混为一谈，遭受到很多近乎惩罚性和抑制性条件的限制和打压呢?

据市场统计数据显示，像田先生这种因为孩子出世或者因为父母需要同住等客观原因需要改善住房的购房者大有人在。根据2009年下半年的二手成交情况的统计分析，购房者中扮演主角不再是首次置业购房者，而是改善型购房者，约占成交总比例的60%。我爱我家预计：在2010年，改善型购房者的比例有望提升到65%。这部分人不但不存在投资投机动机，而且将是相当一个时期支撑房地产住宅市场的需求主流和健康因素。

针对像田先生这类尴尬的改善型购房者来说，首先，要确定的是如何区分改善型购房和投资投机型购房，只有确定了区分改善型购房和投资投机型购房的标准，才能实现既支持改善型购房又能打击投资投资购房;其次，在确定好如何区分的标准后，需要在利率和首付比例上实现差别化对待，对于投机投资型购房的首付比例可以继续坚持现有的四成，同时提高利率;而对于改善型购房的首付比例可以下调到三成或两成，利率在基准利率的基础上给予一定的优惠，这样既可以平抑房价，还能保持市场的繁荣。

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