在澳大利亚悉尼，个人自住的房屋不需要交土地税

在纽约，高物业税让很多人租房而不是买房住

◆美国物业税高的地方人们更愿租房住;

◆比利时由于物业税较高，人们买房一般都是自住;

◆澳大利亚个人自住房屋无须交土地税;

◆法国拥有房产要交地产税和居住税。

目前，国内一些大城市的犹如脱缰的野马，有关政府可能通过征收物业税来调控房价的风声再起。从不少国家的经验来看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

美国：用物业税建公共设施

美国的税收五花八门，而物业税是主要的税种之一，征收物业税已有上百年的历史。像好莱坞明星上千万的豪宅，每年缴纳的物业税至少要几十万美元。

美国的物业税各州不同，各州、县都有独立的征收权。物业税最高的是纽约州的奥尔良县，达3.05%;最低的是路易斯安那州的一个县，物业税只有0.12%。而平均来说，美国的物业税在1%左右。也就是说，买一套30万美元的别墅，每年需缴纳3000美元的物业税。

一般来说，在物业税高的地方，人们更愿意租房而不是买房。比如在纽约，只有33%的居民拥有自己的房子，远远低于全美67%的平均水平。

当然，美国的物业税不是一成不变的，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量来确定当年的物业税税率。例如2008、2009年金融危机席卷房地产市场，美国购房者大量减少，不少地方政府都出台了减免税收的措施来鼓励居民购房。

美国住宅物业税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。因此，许多家里有小孩的居民，宁愿选择物业税高一些的地方买房，以保证孩子能享受到良好的教育和服务。而住宅区的垃圾回收和处理等服务性开支，则是物业税的第二大用项，例如每年秋天收拣落叶等。在一些地方，政府还会用部分物业税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。

澳大利亚：个人自住房不用交税

1994年记者站为便于购房，在澳大利亚登记注册成立了一家非盈利性的公司，就叫“中国国际广播电台悉尼记者站有限责任公司”，并以该公司的名义，在北悉尼地区的一幢公寓楼里购得3套房产，当时总共付了85.5万澳元。

因为成立了公司，历任记者就成了公司的当然董事，每年3月份报税时，都得与公司的会计师、来自中国香港的悉尼大学税务硕士潘绍辉先生打交道。但在本报记者的印象中，从未交过物业税。

潘会计师对记者解释说，澳大利亚对房产征收的是土地税，这应该与澳大利亚绝大多数人居住的是别墅有一定关系。但是，如果是个人自住，则不需要交纳土地税。如果是个人出租或者公司自用或出租，则有可能需要交纳土地税。

那么，为什么记者站从来没有交过土地税呢?原来，澳大利亚政府对土地税规定了起征点，只有当房产占地的地价高于起征点时才征税。据潘会计师讲，起征点约在30万澳元左右，记者站虽然拥有3套房产，但因为是高层公寓楼，分摊的土地面积不大，因此地价远远低于起征点，所以这么多年来记者站从来没有交过土地税。

对需要交纳土地税的业主而言，他们需要交纳的税率根据地价的高低有所不同。一般分为几档，每升高一档，税率就会相应增加，一般在地价的1%到3%之间。另外，对低收入者、养老金领取者，税率还有折扣。

需要指出的是，潘会计师介绍的情况只适用于记者站所在的新南威尔士州。澳大利亚每个州的土地税政策，起征点和税率都不一样。

比利时：绿色住宅可减物业税

在比利时，只要是房屋，不管是个人住宅，还是商业用房;不管是自住，还是出租或闲置，都要征物业税。

物业税按照其“出租收入”来征收，因为所有住宅都被看作是有“出租收入”的房产。比利时分3个大行政区，各区的物业税交纳规则相同，但比例稍有差别。各大区都有一个叫做物业税管理处的部门，在每年的固定日期，这个部门会综合你房子的大小、条件等情况，对你的房产在一年12个月的“出租收入”进行估价。然后，业主必须交纳这个估价的30%到50%，作为物业税。至于究竟是30%还是50%，要根据你房子的地段来决定。以本报记者住的房子为例，面积大约200平方米，位置相对较好，去年交的物业税为4000欧元(约合3.9万元人民币)。

在比利时，对于普通老百姓来说，物业税是相当大的一笔支出。因此，一般买房都是自住，很少有炒楼的。当然，对于特殊情况，还能有一定的免税。比如说，如果家里有孩子或者残疾人，都可以免掉部分物业税，只不过各种情况免税的比例不同。

另外，如果你的住宅是绿色住宅，比如说，用太阳能、用节能锅炉，也可以免掉部分物业税。总之，在比利时，有关物业税的规定很完善，很科学，业主也都自觉缴纳。否则，将被处以巨额罚款，甚至坐牢。

法国：买房住房都交税

法国的物业税包括地产税和居住税两种。地产税以地产的租赁价值作为征税基础，再乘以一个可调整的税率，每年的税率由房屋所在市镇确定;居住税由房屋的居住者缴纳，不论居住者是业主还是租客。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与地产税相同。

记者站位于巴黎15区，拥有两套公寓房和一个单间套房。以2009年为例，记者站总共为3套房屋缴纳了2183欧元(约合2.1万元人民币)的地产税。从征税通知单上可以看出，2009年的征税基础为11274欧元(约合11万元人民币)，这个基础是根据房屋所在地段、房屋面积大小和设施以及租金费率计算的，比2008年的税率有所上调。居住税为3000欧元(约合3万元人民币)，计算方法与地产税类似，只不过征税基础为房屋竣工时业主所申报的价格。

在法国，一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税的待遇。比如，60岁以上的老人、鳏寡、残疾人、收入低于一定数额的人，都可以免征居住税。地产税的免征对象则包括75岁以上的老人或领取成年残疾人补贴者以及上面提到的其他人员。

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