王毕强

围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。

上周，本报从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。

这位官员表示，正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。

国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。

相关人士分析，取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。

土地增值税收入小

中国开征土地增值税起于1993年颁布的《土地增值税暂行条例》。

所谓土地增值税是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

上述财产行为税司官员表示，房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。

2008年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。

契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。

来自国税总局的消息显示，从去年下半年以来的房地产颓势并未影响房地产契税的税收。契税只在今年1月有过负增长，在今年的其他月份，契税只是增速有所下降，绝对值还是在增加的。而且从今年前7个月来看，契税收入增速已经超过10%。

“今年契税预计增长超过10%，”上述官员对增收很有信心，他说，因为契税收入相对滞后于房地产市场，因此国家税务总局对契税还是很乐观的，“房地产进入上行周期以后，收入在下半年会体现得更明显一些。”

可能取消

业内人士表示，土地增值税的税收收入较少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因则可能缘于征收困难。

上述官员表示，土地增值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。

业内人士称，单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。

不过，上述官员认为，土地增值税的征收情况并不存在特殊的问题，因为“企业想少缴点税的心理并不是孤立的现象，不仅是回避土地增值税，对任何税种都是一样的”。

这位官员表示，税务部门对包括土地增值税在内的任何税种都比较重视。“特别是在经济走低以后，财政收入降低，税收压力增大的时候”。

“未来，土地增值税是不是还有存在的必要性，还很难说。”在谈到正在酝酿的房地产税制改革时，这位官员表示。

至于取消土地增值税的前提条件，这位官员称，如果需要调节房地产的超额利润，就还需要保留土地增值税。如果房地产将来恢复正常了，土地增值税也就没有必要存在。

这位官员表示，中国的房地产税种比国外要多一些，税费应该怎样清理，司里正在做统筹的研究规划，现在还没有一个明确的说法，具体实施的时间可能会在“十二五”期间。

一体化征管

除了还在酝酿中的房地产税制改革，在征管方面，国家税务总局正在深入推进房地产税收 “一体化”的工作。

财产行为税司的另一位官员表示，房地产税收“一体化”工作不但增加了房地产税收，还为房地产税制改革做着基础性的准备工作。

中国的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这些税种分别由不同的税务部门征管。

上述官员表示，由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而房地产业又是一个环环相扣的体系，从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管。

比如：主管房地产开发企业的税务机关，通过负责销售环节税务机关提供的房屋销售情况的信息，就可以大致核对出开发企业的收入，对税源税种的预测和评价有一定的帮助。

“房地产税收‘一体化’的核心是通过税务部门内部的信息共享、信息比对，从而达到加强征管的目的。”上述官员表示，不掌握税源信息就无从征税，加强征管就是对税源信息的掌握，把税源找到了征管自然就提高了。

据上述官员介绍，税务部门从2005年就开始开展房地产税收 “一体化”的工作，一开始主要是在交易环节，以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息，交易环节基本上实现了预期的目的，今后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。

“房地产税收‘一体化’工作，使得税收征管的效果明显加强，对房地产开发企业依法纳税有一定的促进作用”，上述官员举例说，以前房地产销售环节的个人所得税和营业税都是零，现在则增长明显。

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