国土部公布了620个项目的地价情况，试图用土地出让时的价格占中的比例来说明不是土地在推动房价，而是房价在推动地价。其实土地所占房价中的比例与房价是否增长根本无关，而只能证明房价中政府借土地出让而获得的收益的比重和份额。

1、国土部公布了土地出让金在房价中所占的比重，但为什么不公布土地出让价格在放假中所占比重的增减变化呢？如果几年前土地出让金所占房价的比重是5%或10%，今天是23%，明天是40%，那么不就可以清楚的看出是土地在推动房价吗？如果土地所占比重是从40%下降为23%，还有人会说是地价推动房价吗？

2、不管土地所占的比重有多少，而要看房价中的哪一部分的费用在增长、哪一部分的增长最高，这部分的增长就是推动房价增长的主要原因，而与所占比重毫无关系。

陈淮先生举了个例子，一对夫妻的家庭，丈夫原先月收入8000元，妻子原来月收入2000元，合计家庭月收入10000元，比例为8：2。下个月丈夫的收入不变，但妻子的收入增长了500元，合计家庭月收入增长了，但不是丈夫的收入增长了，而是妻子的收入增长了，因此月收入增长与原来所占的比重无关，而只与哪一部分的收入增长有关。

如果增长的主要是房价组成中的土地价格，而非建安、建材或税费，那么房价增长的原因与比重无关，而只与土地那部分成份在快速上涨有关(人工、建材等也会增长，但增长的涨幅小于土地)。

3、土地价格的上涨导致重置成本的上涨，必然产生房屋价格的“加速度”作用。

假定同样的土地，原价2000万元，现价5000万元。表面看用原价2000万元购买了土地的开发商借土地的涨价可以多获利3000万元，但除非这个开发商借此而收手不干了，那么这个开发商就可以与税务局共同分配这3000万元的税外利润了。

但如果这个开发商要继续投资开发，那么这3000万元就会在重置成本中重新回到政府的口袋里。如果税务局从中分走了一部分，那么开发商的收益则在账面盈利之后获取土地的能力减弱了。被社会认为是发了暴利财的开发商，原来拥有十亩地的资本而现在反而只能买八亩地了。这个被称为是暴利的地主土地反而更少了，土地的出让价格暴涨中财产缩水了，再买同样的土地时低价也许又涨了7000万元了。

如果开发商的资产要想不缩水，那么就必须在同样的土地涨价了3000元之后迅速的让楼盘涨价，不但要超越3000万元赚出一个土地增值税和利润所得税的钱，还要有额外的利润，否则无法让同样的十亩地盈利后变成十亩地以上的土地。而这种土地涨价造成的重置成本的涨价“加速度”，就不是可以用土地所占的房价比重来衡量的。但市场并不接受这种“加速度”，绝不是可以用土地所占的房价比重来衡量的。

也许土地部门只管土地的初始出让价格，不管因此而产生的其他成本和税费，其实这些都是土地成本中的一部分。土地部门根本未考虑重置成本的实际涨价中要扣除各种税费而产生的楼价“加速度”影响。但无论如何都不能因土地占房价的比重来推卸土地涨价时房价涨价的“罪源”。

同时土地出让金是国家收取的所有权租金，这部分组合在取得之初就必须交纳3—4%的契约税，而进入房价之后又再次收取了房价中的契约税。这种费上费、费上税的重复性征收都是因土地而产生的成本中的一部分。重要的不是土地占房价中的比例，而是其合理性与增长动力对房价的影响。

我不认为通胀已经到来，但更希望政府在刺激经济的增长时要防止和减少政府人为的制造通胀和泡沫的基因，不要让这些本不是通胀与泡沫的元素在政府的不正确操纵中、不正确认识的错误对策或政策导向中变成了通胀的表象与推动力。

启动民间投资取决于政策能否改变投资者的风险收益平衡点，包括降低风险预期和增加收益预期。降低风险预期是增强投资者对未来的市场需求会长期变好的信心。但通胀的预期和政府可能对通胀而采取行动、逆市调整的预期将让投资者加大风险的预期，也不会增加收益的预期，那么就一定会造成本就在观察中的民间投资更不敢进入市场。民间投资尤其会担心接了国家投资引发通胀破灭的最后一棒。

房地产投资并没有恢复到一个合理的增长。一是，自1998年房改之后，房地产投资大致与固定资产投资增速平衡，而6月份统计说明两者之间的差距巨大，并仍在加大。二是，房地产投资对GDP的影响巨大，历年约占20%的比重，如今的比重在下滑。三是自2007年底，尤其是2008年钟之后的持续下降必然引发下一个周期中的供求关系变化会在未来的几个月后出现严重的供不应求(少数城市已经矛盾突出)。四是，大量的投资增长部分集中于建筑与安装的后期阶段，而房地产开发的前期阶段中的土地购置、土地开发和基础设施的投资都还是负增长，更突显出年底年初的供给下降的可能。国防景气指数也还仅为96点多。

在这种情况下，惊呼房地产已出现泡沫、房地产已出现疯狂和通胀，只会吓退民间投资、减少供给，并让不远的后期出现更为严重的市场供不应求的矛盾激化。根据中国的国情，认清中国的经济现状和主要矛盾、正确解读已发生的表象，确定正确的调控政策就尤为重要了。

房地产是个长期的投资决策行为，短期且多变的政策措施不利于解决稳定预期的矛盾，如一年有效的二手房交易税费政策，多变的第二套住房信贷政策等都无助于市场的信心恢复和投资恢复。再用通胀的威胁来改变政策的可持续性必将给经济的恢复带来不良或灾难性的影响。以价格为调控目标的政策也无疑会在市场波动中变成为多变的短期行为，也不利于长期投资决策的信心建立，不利于房地产市场的供求关系相对稳定和长期发展。

预言通胀必然出现容易，但轻言通胀则危害无穷，要警惕通胀而引发的经济危害，却不能在危机尚未解除之前轻言通胀。

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