[因素一]用足优惠政策买房税费大降

“现在买房能免不少税费，划算。”购买了河西某楼盘一套88多平方米房源的张先生表示，他买的这套房面积在90平方米以下，根据南京目前的房产税费政策，是“零契税”，100万出头的房子省了有2万多。

根据南京市有关规定，在2008年10月1日至2009年12月31日期间，凡购买我市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。所购房面积不超过90平方米的，补贴金额为总房价的1%；90平方米到144平方米之间的，政府补贴总房价的0.5%。在这一期限内买房，还可享受契税优惠：144㎡以上的高档房契税为房价的3%，144㎡以下的普通住宅契税为1%。

因此，如在今年年底前购房，144㎡以上的高档房实际契税为房价的2%（税率3%，南京补贴1%），90—144㎡的普通住宅实际契税为0.5%（税率1%，南京补贴0.5%），90㎡以下“零契税”（税率1%，南京补贴1%）。

对市民来说，今年买房的税费成本实在低了不少，大量刚性需求也正因此而入市。此外，营业税“5年改2年”、个税贴补40%的政策，则促使二手房市场成交火爆。

[因素二]通胀预期促使资金投向房产

江宁一家别墅的开发商透露，今年以来其项目销售升温明显，其中两三成的业主是有银行背景。“熟悉金融形势的专业人士急于把手上的现钞变成资产。他们愿意把钱放在别墅市场这样一个相对安全的地方保值、增值。”

通胀预期促使不少市民把手中的资金转为固定资产，而这点在高端物业市场反映得相对明显。位于小桃园的锋尚国际公寓即将推出30套公寓房源，记者昨天得到的消息是这批房源已全部被预订。“高端物业因黄金路段、高端设计、稀缺资源等独特优势，往往有较大的升值空间，而这类物业的购买者往往是对经济形势比较有研究的人群。”南京锋尚国际副总刘宏表示。

上海易居房地产研究院的一份研究报告认为，房地产市场能够走出独立于宏观经济的态势，主要是货币投放大幅度增长导致的通胀预期引发了经济体内流动性出现过剩的苗头，投资资金加速进入房地产市场引发资产价格的上涨。

通胀预期对投资客的吸引，也表现在二手房市场。西祠胡同网站二手房买卖版版主王小军表示，关注房产投资的人群比例每月都在攀升，投资客的入场已经非常明显，至少有20%—30%。一些郊区的次新房和城中的小户型公寓，都是二手房市场的投资热点。

[因素三]买涨不买跌，恐慌性需求爆发

去年房价下跌，观望情绪日益浓厚。而从今年4月开始，河西、江北、江宁等区域的房价都出现比较明显的上涨。价格涨了以后，楼盘的销售势头并未因此转弱，反而似乎更好，融侨中央花园、雅居乐花园均是比较典型的例子。研究人士分析，这和市民买涨不买跌的心理有很大关系。

在一家外企工作的李小姐最近刚刚在江宁买了一套商品房，单价已经接近7000元/平方米，她的心路历程正作证了这点。“其实去年就想买了，但是害怕房价跌没有下手，看现在的趋势觉得江宁可能还会继续涨，所以赶紧买了。”

但业内人士指出，这种买涨不买跌的心理往往会助推楼盘涨价。即将开盘的河西某楼盘就因为预订者过多，而将原先定好的开盘价格又上调了一大截。

[因素四]开发商“涨价+挤牙膏”制造泡沫

业内人士指出，市场的升温和部分开发商趁着销售形势转好涨价，制造房源紧张的气氛也有关。今年年初，河西某楼盘的均价是8800元/平方米左右。但随着其数次开盘数次热销，其价格也在大幅上涨，6月份最新一批房源开盘的销售均价高达9800/平方米。河西另一家楼盘新一批房源还未推出，就早早传出要比上批房源上涨2000元/平方米的消息。

“你看我们的房子又涨了，这么好卖，再不买就没有了。”近期，这样的话语屡屡出现在楼盘销售人员口中，“房荒”论更是一度传出。而记者发现，在2007年十分常见的“挤牙膏”现象也有卷土重来的趋势。部分开发商每次开盘只推100多套甚至几十套房，让买房人感觉房子很紧俏，供不应求。一业内专家指出，这样的做法很容易促生房产泡沫。

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