住宅市场显现去投资化效应

　　南开大学教授天津市房地产学会副会长徐保满

　　走势分析：从政策层面看，2012年中央政府将坚持房地产调控不动摇，为巩固和扩大房地产市场调控成果，中央政府将继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。在住宅市场上将明显表现出去投资化效应。从货币政策看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。目前没有收到放松房地产开发贷款的信号。从需求方面分析，龙年的住房需求结构将呈现明显变化，小户型需求量增多，对限价房、公租房的申请者增多。投机性需求得到明显遏制。从供给方面分析，我市将有更多的限价房和公租房的楼盘推出，因此不会出现供应短缺的现象。这将有利于楼市价格的理性回归。

　　价格预测：由于廉租房、公租房的价格形成体现着政府监控干预的因素，因此2012年此类住房价格趋稳不会走高。2012年将继续执行去年已出台的信贷政策，可以预见龙年是房价趋于平稳的一年。

　　热点板块预测：随着交通网的完善，交通的便利与价格的偏低促使更多的年轻人开始关注并看好地铁沿长线公交新站区位的楼盘。对于二手房而言，人们更看好交通便利服务设施齐全市内六区已建成十年左右的房屋，包括租赁房。对于学区房仍受购房者的追捧，据去年秋季的房交会的统计数字反映上，改善型住房需求者对市内各区的重点小学附近，市重点中学附近的二手房和租赁房更为关注。

　　政策不动摇促房价合理回归

　　南开大学经济学博士、天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录

　　走势分析：2012年楼市走向，除了新房销售将延续低迷以外，价格纠结应是焦点。2011年楼市调控逐渐收紧的“两限(限购，限贷)，逼退了大量房屋投资者/投机者，使得交易量明显下降。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这应该理解为2012年国家之房政的主旨。而且本次政策目标定位在“房价回归，而不是以往的“稳定房价。

　　价格预测：就房价讲，还要注意到多年来楼市调控未曾真正起作用的两个因素的冲击：一个是保障房入市量逐渐加大且加快；一个是住宅产业政策的不断系统完善。至于本轮楼市调控周期内，房价到底回归多大幅度，才算达到合理目标，这中间存在着几个制约房价下跌区间的底线，也可以说成是本轮房价下跌的边界：一是国民经济因房地产调控投资减少而致使GDP减速的容忍度。二是金融系统因房价下跌而产生银行不可赎回坏账的承受力。三是社会有房者群体之家庭不动产财产缩水的心理界限。四是房地产业本身因房价泡沫灭失引起的内部调整应对空间。

　　应对措施：销售量明显提高的几率极小；房价下跌势不可免。欲买房者以先不要急于出手为上策，先看一下两会的调子，照目前的态势推测，很可能在秋季出现置业的合适机会。

　　首套房利率优惠不能放松

　　天津财经大学经济学院副院长丛屹

　　走势分析：“回稳的真正含义其实是要在务实调整的基础上让交易量有所提升，预计2012年楼市会朝着更加稳定、健康、理性的方向发展。具体来看，春节前后会基本延续去年年底的态势，第二季度是政策集中期，这一阶段，成交量会开始慢慢回升，到了第三季度，房地产市场不排除行业集体回暖的可能，但不会出现报复性反弹。此外，近期货币政策的适度放宽也将在今年继续看到，对开发商来说这不失为一项利好。另一个特征是产品结构性调整，保障房占比将有明显变化。粗放型企业慢慢被市场淘汰，这将有利于房地产市场的。总之，2012年，国家一定会继续夯实楼市调控效果，在保障交易量的基础上控制价格过快增长，一旦出现暴涨势头可能会随时采取政策上加码。

(责任编辑：东台房团网)