网易房产7月3日博鳌报道 7月3日，博鳌21世纪房地产论坛开幕，网易房产全程直播。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在会上做了专题演讲。

钟伟表示，在过去的十年，经济走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产走三步，考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战，难以持续，考虑到中国货币化进程，发钞的速度难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程，中央及地方政府的财权实权的关系完全没有改革的意愿，当一个政府关注几个月的经济数据变化，不关心中长期发展战略的时候，不认为中国房地产还能够获得非常长足的发展，巅峰已经过去。

以下为演讲全文：

钟伟：很非常高兴有机会到博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会给大家分享房地产的东西，看到该题目，大家就知道我什么意思，很不好意思，天上掉下一堆鸟粪，为什么把我放在这个位置，因为我的观点非常的悲观。

我们来看一下，诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但是中国经济好日子已经到头了，我们看一下对宏观经济也应该悲观一点，第一个是目前全球经济我就不去谈了，第一值得信任就是美国，唯一值得信任就是美元，后来也有其他的国家，澳元也会比较的重要，但是货币当中美元胜出，次贷危机后，美国经济复苏的不法是最为稳定的，中国国内情况，2009年四季度的增长分别是6、8、9、10，全年增长8.7%，今年增长最高的季度已经过去，包括宏观经济最好的季度就是第一季度，下面二、三季度如果宏观调控没有明显的放松，宏观经济绝对是滑坡我对宏观经济将逐步的缓解，这是我们对经济宏观调控的看法，全球经济增长大约就是9.3-9.4%，比之前预估要低很多，对于房地产市场行业的看法，在国庆前后，商品房销售就是温和的转暖，但是我们看到的是十年，但是我们看过去十年跟将来是十年，房地产行业已经处于巅峰，在未来的相当长的时间内，中国的人民币汇率，中国社会的问题多方面面临了很大的严峻我并不确信，中国政府能够完成这些调整，首先我还是看一下对中国经济中长期的，我们看一下为什么这么悲观的理由。第一点就是看中国经济增长本身，房地产行业永远都是依托经济增长而增长的，目前普遍的看法中国经济将继续奇迹，过去三十年是一个奇迹，2015年人均GDP超过五千美元，中国可能成为最大的经济体，但是有可能面临调整，中国经济规模大概5万亿美金，也就是说，中国以20%的地球人口，用了全球30%的资源，提供了10%的商品服务，全球经济增长的质量就越糟糕，因为在其中经济增长的质量是最差的，全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中，中国消耗其中的36亿吨，钢材中国每年年产刚才5亿吨，美国仅仅六千万吨，全球铁矿石大概是85%被中国所消耗，化肥中国销量六千多万吨。

如果维持目前中国经济的的速度，那么在2020年前后，当中国经济规模达到14万亿规模的时候，全球70-75%都被中国消耗掉，请问发达国家允许吗？

因此，必须要作出改变，中国的改变就是在未来10年内，必须以18的人口，也就意味着全要素生产水平在目前的水平上必须要至少改善一倍这是非常重要的。

另外是货币，刚刚金博士介绍了，由于货币现象引起的房地产的运动，最后房价其实也是一个货币的现象，那么为什么两者出现了这么截然不同的判断，那是因为金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。

目前，中国和美国相比，中国的实体经济的规模大约是美国的1/3，人民币比美元更加可靠吗？看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系，目前广义货币在中国是66万亿人民币，相当于10亿美元，美联储仅仅是9.8万亿美元。

中国流通中现金一季度大概是4万亿，现在大概是3.8万亿，美国美联储总负债2.3万亿美元，中国人民银行自有资金221亿人民币，美联储自有资金 224亿美元，你认为中国仅仅以1/3的实体经济，目前发钞的最规模折合成美元就和美国接近，你认为这种发钞的速度是能够延续，到2020年左右，中国人民银行的总负债规模将超过100万亿，也就是超过GDP的100%。

没有任何的理由认为，这种超量的货币能够继续下去，货币政策必须作出调整，人民币对外升值，对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的调整。

我们已经已经靠廉价的货币政策从而推动经济增长。未来最多十年，第三就要城市化，其实有很多人说中国的农村有广袤的人口在城市就有非常多新增人口要出现，城市化和人口两个因素结合起来介绍，目前关于中国的人口就有多种不同的版本，

版本一认为2020年中国出现人口的巅峰，其他的版本就是2003、2005年，最乐观中国峰值超过16.5亿元，大概2033年人口达到 14.5-14.6%，清问中国未来的人口增长会怎样，到底2020年达到人口的巅峰，到底是2050年，到底是14亿还是16亿，城市化率是一样的，我们研究认为43%，但是国外的学者认为中国的城市化率高达70%，最后一种研究有些夸张，但是不管怎样，也许我们高估从农村向城市转移的人口规模，也高估了这些从农村向城市转移人口商品房的承受能力，从人口和城市化的角度来说，也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的规模，我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻，1998年我们有商品房，2007年房地产行业达到了同比增速最快，土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备，商品房二手房达到巅峰，大概7.5万亿人民币，在未来的两年之内，再建面积客观达到巅峰，不超过30亿平方米。

因此，我们总结一下，在过去的十年，经济走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产走三步，考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战，难以持续，考虑到中国货币化进程，发钞的速度难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程，中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿，当一个政府关注几个月的经济数据变化，不关系中长期发展战略的时候，这些政府是要命综上所述，我不认为房地产还能够获得非常长足的发展，巅峰已经过去，评论中国经济未来的十年，我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏，就房地产价格而言，大的都市圈，如金博士所讲有比较大的空间，但是作为一个行业，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观，对于中国政府十年以上的观点，我都持绝对悲观的态度，谢谢大家！