一边是东台机动车保有量迅速增加，一边是已入住社区多有停车难问题。

    究竟社区停车有多难？购房者如何及早避免这一难题？

    社区停车难问题目前在东台很多小区都普遍存在，事关社区的交通、安全和居住品质，不知道该哪家政府部门牵头解决。一位东台的孟先生表示，小区的车位应该有前瞻性，比如新小区车位可以在开始的时候车位数量少些，但是预留发展空间，暂时用作绿化，待入住率提高时，可以扩建停车位，这样就不会发生停车纠纷了。

    也有不少读者对停车位的后期管理发表看法，郑东新区黄河东路某社区的一个业主表示，他们小区地下车位售价8.5万元左右，签70年的使用权，然后每个月交少量管理费。如果出租的话，每个月租金500元，含管理费。但是现在小区业主都把车停在外边马路边，很不安全。他认为政府相关部门应该就停车位的价格给出一个规定。

    读者张先生表示，三年前他在市中心购置了一套新房，但小区里的车位早早售罄成为他的遗憾，因为在他的规划中，他五年内会买辆私家车代步。这不，今年买了私家车后，每晚只能将车停在小区外的马路上。“虽然有保险，但还是担心车被别人划了，毕竟是新车。后来我咨询物业，原来小区才200多个车位，而有居民800多户，今后随着私家车增多，这点车位哪够用？”张先生说。

    陇海路某楼盘营销顾问王女士打来电话说，现在很多业主来买房时，除了房价和格局外，常问的问题就是“有没有车位”，而一些有车的业主，更是把车位当作了买房先决条件。王女士说：“现在交通状况越来越糟糕，意味着东台私家车这几年迅速增加，前几年盖的小区用现在的眼光看，车位自然就会吃紧了。”

    停车位价高有原因

    8万、10万、12万，这是记者随机调查的三个小区的停车位价格。按照一个标准车位2.5米乘5.5米的尺寸来算，这几个停车位的价格都远远高于目前东台房价的平均水平，也都大大高于所在社区住宅的均价。而车库平均面积价格高于商品房价格，早成为业内见怪不怪的现象。花园路北段某楼盘业主赵小姐说，她所在小区地下停车位年租金要3600元，这成为她养车中不小的一笔支出，而她有朋友在小区租车位年租金达5000元。

    事实上，许多新建楼盘正在把车位问题当作衡量楼盘品质的标准之一，在为业主提供便利停车条件时，又多了一个卖点。记者咨询了金水区、郑东新区和中原区的几家楼盘，他们的车位比多在1∶0.6至1∶0.9间。

    东台金基置业有限公司营销总监罗飞表示，由于地下施工和全框架结构，地下车位的建筑成本要远高于住宅本身的成本。一个普通规模的社区，地下停车位面积动辄上万平方米。而这一块，仅建设成本就高达一亿多元。房地产开发周期性要求很高，对资金回收时间的要求也很高。而地下停车位由于涉及人防等因素，产权归属和出让往往成为难题，这样以来，开发商难以尽快回笼资金，建地下停车场的积极性就不高。即使建有地下停车场，也是想法尽量一次性销售出去，根据他的测算，以现行停车位租金水平，开发商要想回收建设成本往往需要20多年。

    罗飞说，土地出让时，往往会有规划部门对容积率、建筑密度、绿化率进行相应的限定，但在车位比上几乎少有限定，主要取决于开发商对项目的品质定位。

    罗飞说，住宅小区的车位情况，主要视小区档次定，高的能达到1∶1，即1户能有1个车位的标准，而过去的小区有公共建筑面积概念，很少有车位比概念，毕竟当时的生活水平下私家车甚少。事实上我国当前住宅小区没有一个明确的车位比标准，有些省市制定了不同的标准，很多地方仍没有标准，从地区经济社会发展不平衡而言，的确很难形成统一标准，但设一个指导标准还是有必要的。

    停车位告急是先天不足

    东台同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟表示，小区的车库和车位到底归谁所有？对这个公众格外关心的问题，物权法有明确的规定。物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

    曹庆伟表示，停车位紧张，究其原因，除了家庭轿车增长迅速，小区泊车位频频告急外，“先天不足”是小区停车位客观存在的现实。有些小区的开发商在当初进行规划时，对停车位的规划不足，也是造成纠纷增加的重要原因。新建小区、高档住宅小区停车位的比例大约是1比1至1.5，目前看勉强够用。但是考虑到居民购车数量不断增长，从长远看，这个比例也不够用。新建小区出现的一个很普遍的现象是：虽然小区配备的车位不少，但是地上和地下的比例反差较大，其出售与出租的价格悬殊，一些业主宁可高价去租，也不愿去买。但是，另一方面，从开发角度看，建地下停车位本身是为了应对市场竞争提高小区品质。如果地上车位增多，人车不分流，小区居住品质下降，小区的升值、保值性差；地下车位减少，不适应未来小区车辆增多的需求，小区有可能因为地上车位不够而出现乱停车现象。还有就是开发商人为造成的。比如有的开发商改变了原有规划，把停车位变成绿地或者用来盖房子，特别是一些分期开发的住宅，常常出现这些问题。一期的业主常常得到开发商的承诺，但是到了二期、三期，这些承诺就变了。

    他认为，居住小区地下车库、停车楼按月、按年租用停车位，实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。

    停车位标准应及时更新

    合富辉煌河南公司策划部经理田春雨表示，他们曾专门就停车位问题进行过市场调研。他们发现，在不少小区，地下停车位很多都在闲置，而路面上道路两旁、幼儿园、大门口，甚至消防通道上都停满了私家车。停车位不足一方面是因为规划少、建设不足，另一方面，后期管理混乱也是很重要原因。

    对于停车位的价格，田春雨表示，根据她的调查目前东台停车位价格水平大多在8万到12万之间。而且，由于一般地下停车位都没有产权，无法办理按揭，需要一次性付清车位款，也提高了购买停车位的门槛。她认为，政府相关部门应该根据目前的车辆保有状况，就停车位配置给出强制性规范。比如，经济适用房的车位配置可以偏低，但普通商品房应该根据价格、区域、户型不同给出不同的车位配置指导标准。而且，这个标准应该依据东台机动车增加的状况，及时更新，现在再沿用五年前的标准显然不合适。

    ■ 延伸阅读

    停车位种类及归属

    河南昌浩律师事务所王玲玲律师表示，目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：（1）立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位；（3）楼房首层架空层停车位；（4）楼房地下停车位；（5）楼房屋顶平台停车位。不同类型停车位的产权归属，要根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。

    1.立体停车位的产权归属

    立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。

    因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。

    2.地面停车位的产权归属

    所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。

    毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。

    3.首层架空层停车位的产权归属

    所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。

    现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。

    4.地下停车位的产权归属。

    所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。

    5.楼房屋顶平台停车位

    所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

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