21世纪经济报道4月29日报道 4月27日，阳光灿烂。上海市金山区，百名购房团成员集体看房。这些来自温州 的成员，八成以上有着实业背景。听了金山区政府举办的相关区域经济规划介绍后，他们似乎看到了一个欣欣向荣的商圈正在杭州湾畔崛起。

出于商业地产房贷未受新“国十条”套数限制，其洼地局面可能被逐渐涌入的资金改写，但由于门槛高，以及增值缓慢的预期，此次组团并非如之前的豪宅投 资团那般顺利下单。

洼地崛起

不管这一投资团是次看房落“定单”有几套，作为房地产投资市场最活跃的“符号”之一的温州“炒房团”，起码彰显了与目前楼市价格与成交走势相悖的投 资热情。

“商业地产存在着价值洼地。”百人炒房团一成员告诉记者，“同样价值的地价，凭什么商业用房要比住宅冷落那么大？”

此话并非毫无根据。以上海徐汇区一住宅小区为例，上海乐居房产有限公司的一名中介人员告诉记者，桂平路有一商铺，2003年价格25万元，目前几乎 还是同样价格。但边上的住宅价格，起码涨了三倍以上。

其实这并非特例，记者在采访中了解到，除了一些有价无房的黄金铺位外，其它的倒挂现象比较严重。

“这主要是因为商业地产在初期需要商圈规划支撑价格，但后期的总体规划推进，才是其真正的潜力所在。”一名房产开发商告诉记者。

林达集团董事长李晓林表示，目前市场表现虽然住宅地产热，但商业地产冷，而且价格倒挂，有关部门应放宽对商业地产的限制。他认为，如果资金能够被引 导到商业地产上来，就能达到既抑制住宅地产投机，又保增长和促就业的目的。

招商银行某分行一信贷负责人告诉记者，目前，银行在个人商业用房贷款管理上，施行的还是央行2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知》（121号文）。

该文件在信贷上对商业地产过紧，住宅按揭贷款是8成，但商业地产按揭贷款只有6成。按揭期限方面，规定商业地产按揭期最长不得超过10年，而银行对 住宅按揭期限的执行是20年；在贷款发放上，住宅封顶就可发放，商业地产则所购商业用房为竣工验收的房屋，主体竣工和验收可以相差一年时间。对借款人以 “商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

种种因素导致了商业地产的风险性明显高于住宅地产。但是，近期的新政或有可能改变这一洼地局面。

在这一点上，开发商似乎总是比个体投资者先知先觉。

相对于个人投资者而言，开发商的商业地产潜伏就相对较早。2009年11月16日，万科总裁郁亮在深圳总部向媒体公开宣布，万科地产将正式进军商业 地产，持有商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。

(责任编辑：东台房产信息网网编)