上海房价已经进入调整通道，且呈现自郊区向市中心包围的蔓延态势。

目前，对于外地客户在上海买房办按揭，所有银行都要求有一年以上上海市税单，连外资银行都不例外。

对此，方方地产咨询机构的最新报告说：“新政下，开发商的营销招数是什么呢？无招！”

这还仅仅是此次调控系列新政的其中一条，在众多政策同时作用下，越来越多的人相信，房价是要跌了。方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘指出，房价至少跌 20％，调整周期至少365天。

降价：“郊区包围市区”

新一轮调控政策出台近一个月，上海房价相对国内其他重点城市，表现得最为坚挺，近几日也熬不住了，打折促销开始加速出现。

市场信息显示，4月份至今，上海共有近40个楼盘有折扣让利举措，其中涉及绿地集团5个楼盘，最高折扣为88折。

“可能有些企业还在对促销措施遮遮掩掩，但销售中采取了这些措施是事实，绿地旗下确实有楼盘在进行不同程度优惠，这是公司根据市场走势采取的积极应对，对公司整体长远有利。”绿地集团对外部门有关人士坦言相关营销策略。

近期踊跃出现的项目价格调整行为，除了上海房企“老大”绿地旗下绿地公园壹品、绿地蔷薇九里（资料、论坛)等多个楼盘外，越来越多房企携旗下项目加入了这个队伍。亲和源（资料、论坛)项目，进行全款95折优惠。万业紫辰苑（资料、论坛) 项目、阳光迪金阁（资料、论坛)项目等。仁恒河滨城（资料、论坛)抢在了政策出台前全面出货，但目前个别天数仍出现零成交。

郊区板块是目前上海楼市出现价格调整的集中区域，从一些新开盘和即将开盘的项目定价来看，有郊区楼盘从原来的99折98折开始转变为95折或是折上折，目前公开层面出现的最高折扣是上海松江九亭某楼盘打出的88折优惠。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者，市场的观望不会持续太久，随着政策落实和地方执行细则逐步推出，市场的走势将随之明确。

市中心区域近日也开始出现松动迹象，已有部分区域房价开始下调，更加验证了价格在观望后的走向。

来自代理机构披露的信息，部分市中心一手项目已经开始着手推出优惠促销的营销策略，价格下调一触即发。

与一手房相比，卖家更为分散的二手房市场，价格下调早已在市中心的众多房源中出现。而近期地王周边的二手房价格更呈现领跌市中心房价的态势。

二手市场的公开信息显示，上海市中心“长风”地王周边二手房价格，部分挂牌房源已从此前的30000元/平方米左右下调到24000元/平方米，下调幅度达到5000元/平方米水平；另一块上海市中心“地王”周边二手房价格也出现明显波动，去年出让的全国单价地王“苏河湾1号”，其周边二手房挂牌价最新出现了8％—9％的跌幅，普通公园房源总价普遍下调幅度能达到20万元。

“上海几大房企近期已经纷纷在内部通知，要赶在上海调控新政细则出台和实施前，尽快销售出货回笼资金，能卖多少卖多少。”尹伯成透露。

此前被披露的所谓上海宝山众楼盘开发商结成涨价联盟，也已经名存实亡，宝山陆续出现打折优惠促销的楼盘。

循着泡沫的足迹

5月11日，上海中科大学城项目、上海正阳投资集团有限公司营销总监王士章告诉记者，以2009年楼市不同区域的涨幅看，郊区涨幅显然过大且最大，目前则出现最明显的调整趋势和力度，相对而言，市中心去年涨幅不及郊区，当前的调整幅度也相对较弱。“由于房价泡沫的郊区化特点，价格调整越往市中心越弱。不过在郊区也出现区域分化，如在中科大学城所在板块，由于相对其他郊区板块泡沫较小，目前的调整迹象也并不明显。”

目前已经出现促销楼盘的区域，往往在前几年尤其是去年涨幅领先、量价齐升。

上述上海浦东新区“临港蓝色城邦”项目，代表的正是在去年南汇并入浦东新区的“大浦东”概念下出现价格暴涨的众多原南汇区楼盘。本报记者发现，在目前上海市场率先领跌的楼盘中，原南汇楼盘占据了重要比例，此外还有如位于原南汇区康桥板块的

去年松江、宝山等郊区同样涨幅惊人，属于上海的领涨区域，现在同样降价盘不断涌现。如松江的海派青城 二期项目、宝山区的

循着泡沫的足迹，在市中心，降价调整也率先在泡沫最大的区域启动。在市中心的泡沫制造因素中，“地王”是一个不容忽视的泡沫制造者和载体，而如今市中心去年两大“地王”周边二手房价格的明显下调，无疑进一步在市中心体现了“调整循着泡沫足迹”的市场调整规律。调整的范围和幅度与泡沫程度呈现正相关。

至少跌20％至少365天

各方最为关注的是，房价最终下跌多少？调整持续多久？

SOHO中国董事长潘石屹表示，调整与否的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健康，越是资金流有问题的企业，越着急促销降价。潘石屹预计，住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。

方方地产咨询机构最新报告的结论则是：此轮调整，房价调整幅度至少跌20％，调整时间至少365天。

如此“悲观”的预期，无疑将开发商为主的市场主体逼到需要考虑后市生存的紧迫问题。

胡宗亘指出，目前大部分企业还在等待。但以开发高端住宅为主的企业，虽然决定出货，效果却未如期望，比如

最新报告指出，上周（5月3日—5月9日）上海住宅市场共有13个新开盘项目，推盘面积、成交面积和成交价格环比均有较大降幅。而新政出台后的第三周，继续呈现30%的下跌。住宅成交量低位运行已成定局，价格也开始逐步进入下行通道。

连锁反应已经出现。工行上海分行消费信贷业务部负责人王洪海告诉记者，目前，已经开始出现还贷逾期的情况，郊区物业房贷较中心区域更为明显。不过，中心区域也逐渐出现一些情况，不再是一点也不受影响了，其中原因在于市中心项目的买家有较大比例的外地人，新政对这类买家的打击和限制直接而明显。
 

(责任编辑：东台房产信息网网编)