第二套购房贷款条件收紧，热点城市第三套房贷暂不发放。这样的新政让不少投资者止步，但对于改善需求为主的购房者来说，如何判定新购房产的套数累计，则成了决定其置业成本的关键。

产权和征信查询能打通吗?

目前银行对于购房者房产套数的认定都是通过其贷款记录来查询，如果购房者此前通过一次性付款方式购房，在银行征信系统中就无法显示。另一方面，由于必须进行产权登记，因此房管部门对于市民名下房产都会有确切的记录。也就是说，购房者即使使用一次性付款方式置业，在房管部门同样会有记录。不过，由于产权记录涉及个人隐私，因此房管部门对于查询个人财产情况有着严格的申请程序，银行想要对所有购房者名下房产一一核实，将会非常麻烦，且不一定能够获得全面信息。

由此看来，要全面核查购房者名下的真实房产数量就必须由银行等金融单位与房管部门、民政部门共同搭建信息平台。本市国土房管部门有关负责人透露，如果要执行新政，搭建各部门之间的信息平台将是最高效的方法，但具体操作方式和时机目前还不能确定，一切都还要等到新政的实施细则和银行方面的操作流程等细节出台以后。

改善住房要先卖再买吗?

配合房贷新政的实施，新二套住房标准也正在制定之中。日前，银监会银行监管一部主任杨家才透露，如果市民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。这个新标准使得市民出于工作调动、孩子上学、扩大居住面积等原因，将首套住房卖出，再次贷款买房享受“首套”待遇成为可能。

但这个“首套”的前提条件是“已经将手中的首套住房售出”，也就是说，市民必须先把原来的住房卖出，然后再贷款买新房。如此一来，想要改善住房条件的市民就要面对一个无房的中转期，要带着自己全部的家当在外租房暂住。尽管目前二手房交易中双方可以商榷腾房时间，但房主收齐全款后完成另外置业，最后再腾房，这个周期少则半年，长则1-2年，在实际的市场交易中根本无法实现。

有市民建议，银行可以先按照“首套”的标准发放房贷，同时规定市民必须在一定时间内将原先的住房卖出，这样市民就可以在搬进新房后，再将老房子卖出，也就不用带着家具租房住了。如果在规定时间内，市民没有卖出原先的住房，银行可以按照“二套”房贷标准降低贷款成数、提高房贷利率，并补缴前期利息。或者先按照“二套”标准放贷，等市民卖出老房子后，再将房贷合同改为“首套”标准。

异地置业还能贷款吗?

在北戴河、海南等度假地购买海景房，以备自家度假之需，在近几年是不少市民的消费选择。面对新“国十条”，许多市民都有这样的疑问——以后还可以在这样的度假地贷款买房吗?以前在外地购买的住房也要算在自己的住房总套数之内吗?

按照规定，新“国十条”允许银行对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。银行人士分析，对非本地居民贷款的限制将有效抑制外地人跨地购房的行为，为外地人投资投机购房设置门槛和障碍。因为办理房贷需要调查、房产抵押等一系列手续，一般银行出于风险掌控考虑，都只为购买当地楼盘的居民办理房贷。市民在外地购房，能不能在当地的银行贷款，就要看当地银行的政策。如果只是度假时才去住几天，市民很难提供度假地当地的纳税证明或社保证明，因而就有可能无法在当地的银行办理贷款。

异地房产也算累计套数吗?

银行系统的全国化网络已经被普遍采用，因此个人异地置业记录在银行系统内可以查询到。银行业人士表示，“现在银行审核市民的房贷申请时，都会查询个人信用信息系统。如果市民在外地曾经贷款买房，就会在系统中留下记录，银行可以查询到。看到市民曾经的房贷记录，银行就可以很容易确定市民当前申请的是其第几笔房贷，并确定相应的首付比例和利率浮动水平。”

不过，若市民当初在外地购房时采用的是全款支付，银行的个人信用信息系统中就查询不到相关信息，要确定市民实际拥有住房的总套数，就只能依靠房管部门的房屋登记系统。但本市国土房管部门表示，该部门只负责管理市民在本地的置业记录，对于异地置业的产权登记目前还难以联网查询。

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