二套首付及利率是继续从宽还是严格从紧，普通购房者、改善型买家、投资客的期待各不一样。

1月10日，国务院办公厅发布通知，明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”政策发布10日后，京城各银行是否已经有动作，记者对此采访了各家银行和部分中介公司。

未见收紧迹象

1月18日-20日，记者走访及电话咨询了10余家银行的个贷部或热线服务人员，对方均表示，已经知道新的政策，但由于目前央行和总行尚未下达执行细则，各银行仍延续之前的二套房贷政策执行。2008年12月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确：“改善需求可比照首套房，享受最低两成首付、利率7折的最大优惠。”

“人均居住面积低于27.07米的可以比照首套住房政策执行，首付两成，利率可以优惠到7折。”伟家安捷的相关工作人员这样告诉记者，在现在未接到二套房贷新的细则之前，仍然按照旧政策执行，“各家银行都可以操作。”她指出，如果个人二次贷款不符合首套住房条件的，那么首付得是四成，利率折扣则视各银行的情况而有所不同。

在以客户身份走访和电话采访的10余家银行后，记者发现，各银行个贷部目前尚未有收紧贷款的迹象，工作人员大多积极热情。虽然中介机构表示，改善型住房贷款可以享受首套房的优惠政策，但是调查显示，多数银行要求二套房首付在4成以上，但是利率较为灵活，优惠幅度从7折到8折不等。

银行掌握优惠与否

而对于第二套房为非改善型住房的贷款政策，多数银行都会先表示，首付最低4成，利率最低为1.1倍。但经过进一步咨询后，也有很多银行表示可以根据个案酌情处理。

其中，记者走访的建设银行、民生银行、工商银行等多家银行的业务人员和电话咨询人员都表示：“利率方面可以根据个案情况处理。”有的表示，银行对于改善型住房的认定可以灵活掌握，要看客户能带来什么样的资料，征信报告、收入证明、首套房贷款付完甚至学历证明都能为得到折扣利率“加分”;还有的表示，可以查看客户的征信记录和存款情况，如果是优质客户也有可能视情况而定。

看来，在新的细则出台前，二套房贷款的操作空间仍然很大，购房人可以考虑在细则出来之前抓紧享受优惠。

外资银行比较谨慎

对于二套房贷，外资行一直比较谨慎，不愿轻易地透露操作办法。恒生银行的工作人士表示，恒生银行目前绝大部分个贷都是首套房贷，二套房贷严格按照政府要求执行，通常比首套房贷更为谨慎，将二套房贷当做优质客户的个案来处理。而东亚银行则表示，个贷在目前该银行信贷中的比例很小，房贷方面非常谨慎，要根据客户的情况来处理。花旗银行则明确表示，其对二套房贷早就按首付四成、利率上浮来执行。

■ 精打细算

中介：可以“做”低首付

虽然各家银行对于非改善型住房的首付都严格在4成以上，但是记者以购房者身份走访了多家中介门店了解到，个别中介称可以“帮忙”做成改善型住房。

记者以购房人的身份在回龙观某家中介门店咨询时表示，自己资金有限，购房时首付需要支付4成比较难。门店工作人员即表示，如果确实有诚意购买，可以想办法做低首付。“规避首付40%的方法很多，可以通过做低住房评估价格而少付首付，只要银行方面默认即可。”一位中介人员表示，中介都会有关系较好的银行，各银行之间也是有竞争的，二套房贷政策落实到分行，在实际操作中还是很灵活的。“有可能做到二成。”他这样告诉记者。

■ 算账

搭上末班车

首付大减 利息更省

记者在走访多家银行后，综合各家的解答，可以明确地推断出新政细则出来后，购房者为第二套房付出的利息成本将需要更多。所以给大家算了一笔账，看看如果赶上政策的“末班车”能节省多少银子。

以一套总价200万元、30年还贷期的房产为例。如果按照现在各银行执行的二套房贷款政策，为改善型住宅，那么可以享受首付2成、下浮30%优惠利率(4.158%)，那么买家首付为40万元，月供为7785元，累计支付利息120万元。

如果未来政策紧缩，变为首付最低4成，假设1.1倍利息，买家需要支付首付80万元，月供7611元，累计支付利息为154万元。相比之下，买家的首付款门槛一下子提高了40万元，而且还得多负担30多万元的存款利息。

■ 问答

“改善型”标准按家庭计算

刘女士：我来北京工作6年，住在一套建筑面积90平米的两居室内。最近生了小孩，老公的父母也卖掉老家的房产，来到北京一起生活。家里从两个人变成了5个人，两居室明显不够用了。但是我们家五口人的户口均不在北京。我想知道，像我这样的情况，购买第二套房是否可以享受改善型住房的优惠?

解答：伟嘉安捷工作人员指出，改善型住房的界定标准不按户口区分，而是有一个固定的规定。北京市银监局去年3月曾规定，以北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求。根据统计局的相关规定，刘女士家无论几个人都以三口之家为界定标准，按照北京的人均住房建筑面积标准，也就是其家庭面积不超过81.21平米的。而刘敏的房子建筑面积达90平米，超过了这个标准，所以购买第二套房不能按照改善型住房来享受二套房贷优惠政策。

■ 链接

二套房贷政策一波三折

●2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

●2007年10月，由于央行未精准定义“第二套房”。各家银行随即出台相关细则，分别公布对“第二套房”的认定标准。

●2008年12月，政策限制大幅放宽。根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

●2009年1月，北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文，购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。北京二套房贷政策放开。

●2009年06月,随着房价出现大幅上涨，银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

●2010年1月10日。“国十一条”明确了“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”以及“二套房的界定标准是以家庭为单位(贷款人、配偶及未成年子女)”。

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