批而未用土地量大、闲置土地严重以及囤地行为,长期以来一直困扰着我国土地市场与房地产业。在前日召开的全国第二次土地调查(以下简称“二调”)工作电视电话会议上,国土资源部部长徐绍史表示,从目前上报的数据来看,有10多个省(区、市)土地批而未用问题十分突出,需要进一步核查,并研究出台具体政策,确认处理程序和意见。
-现状10余省土地批而未用问题突出
目前,我国土地资源紧张,一方面18亿亩耕地红线保护压力大,建设用地紧张,但另一方面大量土地批而未用,成为闲置用地,这种强烈的对比成�税谠诩喙懿棵琶媲暗囊坏滥烟狻２还恢币岳�,全国到底有多少土地批而未用一直没有定论。据了解,从2007年启动的“二调”投入资金将近150亿,全面查清全国各类土地的利用状况,摸清家底,而关于批而未用土地的调查是其中的一项重要内容。
在全国二调电视电话会上,徐绍史指出,从目前各省上报的数据来看,一些地方批而未用的土地量比较大,需要进一步核查认定。他透露,大概有10多个省(区、市)该问题十分突出,当中最大的省份批而未用土地达到了200多万亩,最少的省份也有30多万亩。虽然他没有透露具体省份的名单和数量,但从该表述推测,全国批而未用的土地总量至少超过500万亩。
而据《第一财经日报》报道,一位土地学家透露,这类用地的数量估计甚至可能达到千万亩的规模。而今年我国全国的土地利用指标不过600余万亩,此前几年也都维持在580万亩的水平。以次推算,当前批而未用土地的总量相当于全国2年多的土地利用指标。也就是说,如果能把这些土地真正利用起来,即使中央不再新批土地,也可以让全国用上2年。
徐绍史反复强调,对于一些地方批而未用的土地量较大的情况,要进一步核查认定。国土资源部要求,县级耕保、规划部门须根据《“批而未用”土地核实情况记录表》提供的“批而未用”图斑相关信息,收集、查找批地原始文件材料,认真审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性,判定批地文件是否真实、是否依法依规批准用地,逐一核对批准建设地块的位置、面积、范围等,并将核实结果上报。
处置闲置地国土部动作频频
其实,针对土地批而未用的问题,近期国土资源部近期频频动作。
据了解,今年7月和9月国土资源部连发两道通知,要求地方清理批而未用土地,依法处置闲置用地。在7月版的文件中,为了让地方政府引起重视,国土部甚至决定动用“暂停建设用地审批”的权力:到2009年9月,对用地供地率仍未明显提高的地区,将暂停对该地区建设用地审批的受理。
11月20日,国土资源部又下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。要求在全国范围内组织开展土地二调中“批而未用”土地的核实工作。地方政府需要在12月15日前核查相关资料,并上报国土部。国土部将组织联合检查组对各地复查核实结果进行检查、抽查。对复查核实把关不严、弄虚作假的,将严格查处,追究责任,并予以通报。
而据知情人士透露,国土资源部高层也多次要求地方政府,应对“批而未用”土地提出具体的处理意见。针对开发商囤地的行为,此前国土部规划司司长董祚继也曾明确表示,“国土资源部正在积极研究对策,监督土地开发进程,对开发商囤地行为进行严厉打击,并将曝光相关违法行为。”国土资源部很快将出台后续政策打击开发商囤地行为,并对重大违法案件进行曝光。
在前日的会上,徐绍史强调,对于批而未用土地的存在,需要有确认的程序和处理的意见。国土资源部将在尊重历史和承认现实的基础上,尽快形成意见,与各地商量并报领导小组审定,然后具体实施。下一步“严打作假”工作,主要也是针对批而未用土地量大等情况。
-动向
打击囤地或征增值地价
针对闲置土地中矛盾突出的开发商囤地行为,《华夏时报》报道称,由副部长贠小苏牵头,国土资源部最近组织了一个关于土地现状的座谈会,召集了包括广东、上海、北京等十几个省市的土地管理者座谈。“为了打击开发商囤地,国土部正在酝酿启动增值地价政策。”
据了解,关于增值地价的说法,其实并不是第一次出现。2008年1月,国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》,首次提及拟对闲置房地产用地征“增值地价”,但是由于楼市随后出现逆转,已经箭在弦上的政策最终搁置。如今重新提及,增加囤地成本意图明显。
关于闲置用地如何介定,目前并不是十分明晰,开发商也有不少空子可钻。导致闲置地的原因也很复杂,董祚继日前就表示,一方面可能是开发商的原因;另一方面可能是地方政府的原因,即整体规划过程中土地开发前期手续没有完备,导致土地不能进行开发。
业内人士指出,在推行增值地价政策时,闲置用地的认定可能以出让合同或建设用地批准文件上写明的开工为准,超出开工规定时间的即为闲置用地。只要被认定为闲置用地,就要征收增值地价。
知情人士同时透露,国土部门也在考虑将竣工时间列入“认定范围”,对于超出竣工时间一定期限的土地也征收增值地价,“增值地价应该在土地增值税基础上再征收,所以这会极大地减少囤地利益,开发商就会减少囤地的愿望。”
中原地产胡广东表示,以广州为例,截至目前全广州开发商手中没有开发的土地建筑面积大约在2000万平方米左右。从这一数据可以看出,政府在打击闲置地时,阻力重重、力度也稍嫌不够。“很多囤地的房企都是大型开发商或者有国企背景的,因此阻力不可谓不大”。因此征收增值地价不失为打击囤地的一个折中办法。但他强调,该政策如果出台,政府应该详细设置细则进行规范,否则若留有空子,效果可能会大打折扣。
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