3月10日，国土资源部出台《关于加强用地供应和监管有关问题通知》，具体提出19条措施，被称为“国19条”。这是自去年年底以来，“内容最细化”的土地调控措施。业内直呼，“土地调控风暴”来了。

三大要素

“打击屯地、抑制炒地、突出保障住房”，这三大要素概括了此番土地调控的主旨。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“国19条”主要还是对此前“国11条”政策的具体体现，更多内容是对前期政策的细化和落实。

中原地产研究中心经理瞿安新指出：“政策细化后比过去更加具备操作性。其所涉及的内容主要表现在三个方面：打击屯地、强化监督和增加保障性住房。”

这三大要素已贯彻于近期土地调控过程之中：上海、山东、深圳等地正积极打击屯地捂盘;国土资源部公布18幅闲置土地最终处罚结果;山东威海一地块被收回;李泽楷的香港盈科集团旗下公司因土地闲置被罚款并暂停在北京土地市场交易。

针对炒地的政策层出不穷，“首付款比例提高至50%”、银监会收紧房地产信托禁止流向土地、“缴纳20%保证金”、“在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款”等都直接提高了企业的拿地成本。

《通知》还要求各地确保保障性住房用地供应，保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。全国“两会”上，北京、上海、深圳、重庆等地也都对此做出了承诺。

国土资源部表示，3到7月份将在全国开展房地产用地突出问题的专项检查。重点是房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途、违规供应土地建设别墅、违反法律法规闲置土地、屯地炒地等。

结构之变

方方工作室地产咨询部经理赵豫川指出：“此番土地调控主要体现出两个思路：一是提高土地供应的有效率，通过打击屯地将闲置土地真正转为商品房的有效供应，二是保障性住房建设加强，对楼市格局将产生重大影响。”

针对保证金比例从原来的10%提高至20%，赵豫川表示，这对拿地企业的实力和资本提出较高要求。要求企业必须具备一定实力，要有一定资金保证完成开发，这同时也提高了企业的违约成本。

在调控力度上，赵豫川介绍，首付款比例提高至50%，对一些城市，如上海、北京等并没有产生很大的影响，因为这些城市首付款比例基本上早已提升到五成。但在清查闲置土地方面，此次国土部通过网站上点名挂牌的方式，同时明示手段挑明对象，这在以往是没有出现过的，避免了监督虎头蛇尾的现象。

此外，通知中还明确指出：“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。”这意味着，未来超过七成住宅用地将用来建设保障性住房。

瞿安新认为，政策此时出台，尤其是政策中多处提到保障房，无疑说明了政策想要解决中低收入家庭住房问题的决心。这与之前的“90/70”政策基本一致。若能完成，会对目前上涨的房价有一定的抑制作用。

赵豫川指出，保障性住房建设加强，将对未来楼市格局产生重大影响。如果真正实行的话，有利于促进商品化和保障性并存的住房“双轨制”。困难群体和中低收入群体依靠保障住房，商品房满足高收入群体需要。但他同时强调，这种格局未来一两年不会迅速实现，需要政策落实和严格执行。

抑制地价

赵豫川还发现了“国19条”存在的几个亮点。

他指出：“规定中的第五条将有利于改变土地出让方式和方法。”他表示，以往土地出让往往是“价高者得”，依据第五条规定可以看出，今后土地价格将不再是唯一的判断标准，将采用综合判断，细化评标规则。

赵豫川还表示：“规定中有几处明确规定将监察信息和结果，及时传至中国土地市场网页。信息入网，有利于透明公正，强化监督，改进以前一些监督政策虎头蛇尾的结局。”

不过，人们最为关心依然是此次“土地调控风暴”到底效果如何。

中原地产研究中心主任许芹认为，一方面，这将大大提高开发商屯地成本，加之今年以来房产市场成交低迷，观望氛围浓厚，以及近期调控政策对资本市场收紧，在这些综合作用下，预计会对地王产生有一定抑制作用。另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。

赵豫川表示，保障性住房土地供应占到非常大的一块，意味着商品性用地较少，这将在另一方面促进土地价格上涨。不过，开发商对后市走势预期也将影响其拿地价格。去年房价有一轮疯涨，今年房价将会有调整过程，这对土地价格会有一定抑制作用。

“今年土地市场与去年相比，会有一定降温。”赵豫川强调。

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