目前北京多数土地使用期限存在“缩水”，有律师认为“10年”差价应达50%

最近，某业主购买了某40年产权的公寓后才发现，其土地使用年限只剩28年!刚买房的冯女士也表示，之前没有在意，签合同时才发现项目的土地使用权是早在2001年前取得的，如今一算，已“缩水”9年。别看房子是新盖的，可能土地年限少了不少，市民买房还需多个心眼。

【名词解释】

土地使用权年限：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地50年;综合或者其他用地50年。”

售楼处、网站可查详细信息

事实上，购房者了解楼盘的土地使用年限并不难。

根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。业界提醒，如果购房者一时没能在售楼处看到“五证”，可要求相关人员出示。此外，购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。记者咨询多个楼盘后也发现，售楼人员对于土地使用权年限的问题大多数都能做到“有问必答”。

另外，中原地产市场研究总监张大伟表示，在北京房地产交易管理网上的项目公示中也可以查到楼盘详细信息，包括土地使用年限，以及预售项目抵押信息。不过，昨日，京华律师事务所的房地产律师秦兵认为，这不能保证每个楼盘的信息登记在案。尤其是抵押信息，无法做到100%公开。他表示，土地在抵押，开发商仍可以销售房屋。但这对消费者来讲存在信贷风险，所以购房者作为被抵押权人，其应该对该抵押知情并认可。

开发时间差导致年限“缩水”

根据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。据了解，从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年的时间。而如果遇到拆迁难造成停滞或是“倒手”的话，五六年甚至近十年都很正常。且从预售到业主真正入住，往往又需要一两年的时间。记者调查多个住宅项目发现，目前北京不少新盘剩余65年左右的土地使用期限，也就是“缩水”5年。

不要急于“捡便宜”

秦兵表示，消费者在购买房产的时候，价格中已经包括了土地出让金，土地使用权年限缩短会对消费者造成损失。张大伟也表示，如果销售方明示土地使用权年限，因为不同土地使用权年限的房子存在价差，就可避免与消费者产生不必要的纠纷。

秦兵认为，目前消费者对土地使用年限不够敏感。“若土地使用权年限存在10年的差距，价格差达到50%才算正常。”秦兵说。

业内多位人士也提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应该多问一下土地使用权还剩多少年，并将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。

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