陈宝存：十大理由决定中国楼市不会重蹈日本覆辙

 

    网上盛传中日楼市泡沫对比图。机械的认为2011年将是中国楼市泡沫崩溃之年，事实很快就会证明纯属无稽之谈。那么不支持中国楼市崩盘的因素有四大项：

    第一，最基本的错误在于房价飙升的速度。中国房价整体均价4000元，三倍的飙升不存在数据支持。而且中国房价最初并没有土地成本因素的影响。

    第二，城市化进程刚刚开始。目前中国的城市化率仅仅45%，这个数据有大大高估的成分。据某些专家估计，中国目前完成的城市化率大概35%，城市化将随着经济的强劲发展而迅速提高。而达到国际高水平的70%，那么如果楼市稳定发展的话，至少还有30年的高速成长期。

    第三，居住理念的巨大不同。我们楼市狂涨的最大保障在于我们的80后，或者以后的90、00、10、20后群体，他们的错误居住观念延续到什么时代，中国的房地产高速发展也将延续到什么时代。

    我们有一个有别于任何发达国家的住房理念。欧美和日本，一般35岁之前的创业期是不考虑购买住房的，为了事业的发展，也不会固守在一个区域，一个城市，或者一个国家。这是欧美日本发达国家的居住理念。而且，欧美日本也没有我们80后的依赖心理。我们更多的是靠了父母，现在又想要国家分配住宅产品。对历史认识的误区，造成他们不切实际的要求产权房国家解决。当然这是徒劳的想法，逐渐挤压这种心理预期，是我们今后努力改变居住理念的必经之路。

    第四，严峻的土地供应现实与一线城市巨大的城市资源吸引力，才是部分一线城市房价上涨的根本。宁肯蜗居、蚁居在一线城市的奋斗者前赴后继层出不穷，他们看好的是一线城市发展的良机。一线城市的发展，已经根本改变了80年代大量城市青年的出国潮。语言肤色等等差距，使中国青年在国外的发展被限制，很难融入主流社会。而像日本这样的国家，中国青年的居留努力更不靠谱。

    这实际是好事。一线城市生活成本的高昂，对急需发展的中国二三四线城市来说是福音。挤出绝大部分一线城市蚁居蜗居的大学生，是中国发展的希望所在。

    第五，一线城市购买力来源于全国全世界，这一点在需求的估计上我们明显不足。我们现在不缺乏富裕阶层。为了给子女更好的机会，富裕阶层一般选择一线城市给儿女买房。所以他们的市场长期间内都是上涨的也就可以理解。

    第六，东西部发展的严重不均衡，造成中国房价冷热不均，并没有什么泡沫。即使是东部，南北发展也有很大的不平衡，所以中国的房价上涨迅速的地区仍然是极少数，更大量的城市是地价上涨的推动，当然也是拆迁安置补偿成本的越走越高造成的地价房价上涨。

    第七，土地成本上涨速度加快。正因为城市土地供应困局，继续占用耕地已经被18亿亩耕地红线所限制，而困局不能解决的最大因素在于拆迁安置补偿近年来的不确定，造成拆迁难度不可思议的提高。

    第八，房价收入比指标严重误读。大量的拆迁改造过程中的安置补偿收入没有计算在内，大量的政策房购置成本指标没有计算在内。而大量的收入不能计算进入工资总额里面。收入增长的速度加快，可以抵消购买力严重不足的局面。而农地入市加速推进，促使城镇化进程越加提速。

    第九，空置率指标基本失误，大量的住宅是富裕阶层买给自己的子女的，这部分住房暂时空置很有道理。这绝不是炒房推动的。我们暂且还不说我们的空置率指标与欧美的空置率根本不同。所以没有任何可比性。

    第十，政策性的影响，城市的差距一直存在。这也是重点地区人流过于拥挤的根本原因，所以一线城市的房价高速发展还依旧存在很大压力。不熟悉日本的高考是否是东京的要比其他城市低多少分。但是我们京津沪这些城市的教育资源其他一线城市及以下地区根本不具备。这也造成了年轻一代全力拼命挤入重点城市。

    我们历来只注重一线城市的状况，多年的宏观调控也紧盯着一线城市，但是对一线城市的市场分析又是基本错误的，依据的指标也是完全错误的。这就有了屡屡调控屡屡失败的结局。这并不奇怪，也不可以改变。

    而二三线城市的很多地区，房价基本在土地成本的推动中上涨，速度依旧很慢。这些城市还需要大量的投资以改善城市居住水平，不但不能对这些城市的发展归于泡沫，而是二三线城市的发展因为房价不合理，阻碍了这些城市的住房改善速度。

    很多二三线城市的市场现在依旧没有走出低谷，拆迁成本等组成的土地成本推高之后，利润实现不了，城市改造和保障房建设基本不存在可能性。

    这样的发展水平谈泡沫，是没有道理的。