4月底，重庆市针对单价高、户型大等“高端房产”的特别房产消费税获得财政部批复；5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息又占据各大网站的显著位置。以上信号表明，中央开征包括房产税和特别房产消费税在内的住房保有环节税收（以下统称 “保有税”）的框架已基本成形。对此，有关专家认为，这将有助于进一步打击投机炒房，同时也将打破房产“只升不降”的“保值”神话。

    房产税或近期开征

    国务院总理温家宝5月13日、14日在天津调研时再次重申，坚决遏制部分城市房价过快上涨。下一步调控政策会开什么药方，各方都在观望。而呼声较大的是全国范围征收房产税政策的出台。据《扬子晚报》5月15日报道，扩大房产税征收范围文件可能下周出台。《上海证券报》5月12日报道，上海正紧锣密鼓讨论制定上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布。

    据有关新闻报道，上海市有关征收房产税的方案是根据中国现有的房产税暂行条例，将持有多套住宅解释为经营行为，以便实现征税。对于已经出租住房并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。此外，新方案还可能对家庭购房套数作出限制，规定同一家庭最多可购买两套房屋。即，一个家庭如果至今未购房，则还可新购两套房屋；已拥有一套房屋的家庭，最多只能再新购一套房屋；而已拥有两套或以上房屋的家庭，则不能再新购房屋。

    重庆已先行一步

    据悉，房产税并非新税种。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值减去 10%~30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。其中，房产出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。如果房产原值100万元，以后每年要缴纳 0.84万元~1.08万元的房产税；如果出租，则按经营所得缴纳税款，假设每年租金收入为10万元，就得缴纳1.2万元房产税。

    由于只是对经营性住房进行征收，很多地方政府对居民购买住宅，一般都免征房产税。即使居民出租住房，也很少申报和缴纳房产税。实际上，近期随着调整政策的深入，有关调控楼市的税收政策，也一直见诸报端：先是4月初风传物业税即将获批，继而上海官方变相承认了在研究“类物业税”的“房产保有税”，但是目前，只有重庆“特别房产消费税”试征方案获得财政部批复。

    4月底，财政部相关部门官员向媒体记者证实，不同于此前热议的房地产暴利税和物业税，重庆的“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的，又有购买单价高、户型大的“高端房产”的。似乎是为了回避繁琐的立法程序，重庆将征收的 “特别房产消费税”归于消费税行列。

    财政部官员称，物业税必须经过全国人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面还是从理论层面来看，都比较容易实施。“个人住房消费税实质是在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子。”该官员说。

    “保有税”预期增加

    尽管日前中央的表态为下一步相关税收政策出台埋下伏笔，但部分业内人士认为，抑制投机购房最有效的仍是房贷政策，税收只起到调节作用。

    河南财经学院教授刘社认为，房地产在中国是一种特殊的消费品和投资品，在“供不应求”的背景下，房地产税在实际操作中往往被转嫁到普通买房者一方，抑制投机的作用有限。而部分城市拟出台的“类物业税”，一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也给市场增加了预期，即调控力度将越来越大。如果说信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为，房产税的作用则是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售到市场。

    “此次调控力度之大、时间之密集确实是空前的，主要亮点有三个，分别是差别化的信贷政策、限制外地人购房和研究制定类物业税。对于普通购房者来说，在心理预期上的影响要大于实际，国家意在引导老百姓树立合理的住房消费观念。”刘社教授表示，目前开发商经历了此前相当长一段时期的火爆销售，手里并不缺钱，还能扛一段时间，不会应声降价。此外，从以往历次调控的实际执行效果来看，各家商业银行和地方政府由于受利益驱动，也未必有动力执行到位，因此调控的效果如何还需要观望。

    东台市房管局副局长李葆华认为，国内已到了开征“保有税”的时机，虽然技术层面繁琐，但并非不能解决。“如果此次政策出台后，部分城市房价过快上涨的势头没有得到遏制，则在北京、广州、深圳等一线城市出台‘保有税’的可能性极大。”李葆华表示。

    “保有税”将取代“土地财政”？

    实际上，税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银于5月初就发表言论称，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。

    季怀银在接受记者专访时说，房价飙升的真正原因是投机炒作。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳，囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快出手。

    而河南尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛则认为，适时征收“保有税”，并以“保有税”取代土地财政，有助于房地产回归理性。“现在各城市对‘土地财政’依赖很重，土地出让金与房地产税费占到地方财政的 35%~50%，‘以地生财’成为地方政府的重要收入。它促使城市不断扩大征地范围搞开发，不扩大卖地就不能支撑财政，这当然不利于守住18亿亩耕地红线。而征收物业税，可使城市土地和房屋像工业企业一样源源不断提供税收，不必只依赖外延扩张发展。它将成为地方政府财政收入的长期稳定来源。”

    “政府可以从房子大、有钱人身上征税，再建设保障房，从而有效缩小贫富差距。”鞠涛说。

(责任编辑：东台房产信息网网编)