观望期结束，全国房产降价潮将至

如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑” 和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。

5月份，政策方面依旧紧锣密鼓地出台相关细则，对高企的房价继续施加压力：土地增值税的清算和严格征收，房产税加快推出步伐，央行等三部委颠覆了以前“认贷不认房”的二套房标准，实行最严厉的“认房又认贷”的政策，北京在全面停止第三套房贷的同时，对房龄在20年以上的二手房基本停止了贷款。

政策层面的持续加压，将打消开发商利用欧元危机再次让调控政策放松的幻想，一线城市的成交量在5月份继续下滑，以北京、上海和深圳为例，北京二手房5月份成交量环比降58.8%，上海环比降69.0%，深圳环比降24.1%。中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌。

同时，一直和政策僵持的价格开始动摇和分化：二手房的议价空间开始增加。中原地产的数据表明，北京、上海、深圳等一线城市中，有超过五成的楼盘价格出现下跌，其中上海、广州和深圳三城市，已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。同时，中国指数研究院的统计也显示，5月在监测的30个城市中，各城市成交价格普遍下降。而开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了起来，率先降价的万科、恒大则尝到了好处，一季度的销售业绩排在前两位。

虽然还有个别楼盘的开盘价依然上涨，但在当前情况下，只能视为给未来的降价创造空间。这样，房价的走势在经历一个多月的博弈后，价格下降的空间已打开，购房者看到了政策坚持的决心，开发商也开始不再对政策抱有不切实际的幻想，面对土地增值税清算风暴和房产税开征越来越快的脚步，如果再有开发商自恃现金流不紧张硬扛，恐怕被动的只能是自己。

至此，基本可以判断：房价的观望期已结束，全国范围的降价潮将会如期而至。如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。大家担心的开发商推迟开盘的情况更不会出现，因为2008年金融危机前的经验表明，一旦政策紧缩、开发商的资金链紧张，开发商惟一自救的办法就是降价和加快开盘回笼资金，谁也不愿做政策的牺牲品被清盘重组，这是最基本的博弈逻辑。

在房价走势明朗的情况下，整个房地产链条上的政府、购房者和开发商的互动将更为微妙。政策制定者应谨记2008年“救房”的教训，将政策的力度和目标可以定得更坚决一点，在房价彻底调整到位后，尽快使整个房地产公共政策的周期，从调控周期转入发展周期，避免调控不力再次浪费政策资源。

对开发商而言，应清醒意识到，通过本轮调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑，将发生颠覆性变化，房地产最终将回归微利和居住，抱着暴利不放的开发商将会死亡，房地产行业将重新洗牌和布局。

对民众而言，银行不再给20年以上的房子贷款，已经说明中国房子的真实价值，在房价没有合理回归的情况下，大可不必将三代人的收入和幸福，捆绑在寿命不足30年的建筑物上。（来源：新京报）

5月房企销售下降 销量若降三成半数房企缺钱

曾经“不差钱”的开发商资金链压力日益暴露。业内人士表示,开发商只有通过降价快速从市场回笼资金,以缓解压力,而广州降价应该在两成左右。

销售:超九成房企5月成绩环比掉头

受房地产新政的影响,全国主要城市商品住宅成交量全线下跌。在已经公布成绩单的开发商中,有超过九成业绩环比掉头向下。

6月月报或更难看

根据本报记者的粗略统计,截至9日,至少有14家房企发布了5月份成绩单,8家同比大幅下降。龙头企业万科(000002,股吧)5月销售面积同比暴跌三成。而且销售金额同比幅萎缩两成以上,环比更是大跌34.49%。天相投顾行业分析师认为,房产调控政策的效应在5月份已充分显现。

有业内分析师就表示,如果低迷销售形势持续,开发商全年销售额同比增速就有变负的可能性。韩桐投资总经理韩世同认为,新政调控的效果将在房企6月份的月报中体现出来,那时恐更加难看。

不过,也有部分开发商由于低价路线和降价促销等手段,使销售业绩逆势增长。

碧桂园5月份销售额同比增长34%。恒大地产销售金额环比增长8.3%,成为截至目前为止,唯一一家销售环比实现正增长的开发商。

价格:降价潮来临 穗应降两成左右

实际上,虽有主要房企表示不会跟风恒大降价促销,但却在悄悄调整销售策略,使降价面积逐步扩大,颇有降价潮来临之势。业内分析师表示,楼市调控依然未尽,开发商只有通过降价快速从市场回笼资金,以缓解压力,而广州降价应该两成左右。

全国房价或下半年下降

据报道,继恒大85折之后,万科在深圳两盘连夜低开,广州万科也出现变相打折的“裸卖”事件。6月8日,绿地宣布三重优惠措施。此外,佳兆业、保利地产 (600048,股吧)等开发商也有降价动作。招商地产(000024,股吧)董事长孙承铭在股东大会上也坦承,不排除为了救市而降价。

中国研究院综合研究部部长杨红旭表示认为,这标志着开发商的促销大潮正式启动。某测评中心则指出,如当前的紧缩性宏观经济政策能够真正落实,全国房地产价格可能在今年下半年下降。

同创卓越总经理赵卓文表示,今年广州楼市“销售量跌30%,价格跌20%”的可能性越来越大。他认为,销售量若下跌30%,即使价格不变,发展商的资金回收也将减少三成。

资金:开发商开口谈压力

在销售不利,以及资本市场融资渠道不畅的情况下,开发商将由“不差钱”变为“很差钱”,而且已经有开发商坦承资金压力。

深深房A日前发布预告称,在一系列政策调控下,公司面临着较大的资金压力等风险挑战,这也成为楼市调控以来,首家坦承资金风险的开发商。

而正略钧策房地产研究中心提供的最新压力测试结果显示,如果年内开发商销售额下降30%,约一半开发商呈现资金缺口。绿城、保利等龙头企业都在资金紧张之列。

值得注意的是,房企的再融资之路也暂时中断,招商地产50亿元的增发告吹,而包括万科在内的50多家房企再融资方案仍未得到监管层的明确表态。

而且银行也收紧口袋。中国指数研究院指出,新“国10 条”出台近两个月来,无一家房企获得银行大额授信。在银行授信方面,一季度仅有恒盛地产、首创置业、云南城投(600239,股吧)等少数几家企业获得银行授信,且总额不超过500亿元。（广州日报）

(责任编辑：东台房产信息网网编)