1、楼市供需

09年的楼市供应似乎在08年金融风暴来临时没有来得及准备，缺少时间去做很多的积蓄，所以略显供应紧张，从我对郑房指数1-8月份的统计看：1-8月份商品房投放281.21万平米，而08年同期投放603.13万平米，09年1-8月份投放量仅是08年同期的 46.6%。09年的楼市需求可以用“井喷”来形容，也许是08年市场出现急转之后的观望给了需求能量的积蓄。从我对郑房指数1-8月份的统计看：1-8 月份商品房销售699.83万平米，而08年同期销售416.52万平米，08年全年仅为670.12万平米，09年1-8月份的销量是08年同期的 1.68倍，可见市场的变化如此之快。并且09年1-8月份的投销比为0.4：1，这充分说明楼市需求的旺盛。

从 09年的现状来推测2010年楼市的供应：上半年楼市供需仍然失衡（2010年商品住宅预售350.61万平米，销售442.4万平米，二者差额为 -91.79万平米，）下半年供需矛盾会得到有效的缓解，但供应量突破成几倍的增长可能不大。原因如下：由于09年的销售状况会促使开发商重新燃起拿地的欲望,而且从土地市场的招拍挂来看也确实如此。但房地产行业开发有一个周期性，最快也要6个月的蓄势期，因此从这一点看上半年供需仍然是失衡的，到下半年会得到一定的缓解。为啥供应量不会出现成倍的增长呢？首先，土地的供应量还是有限的，就是加上之前开发商已经囤积的土地，也不会在很短的时间内很快推出，毕竟08年一年的市场消化使得开发商没有太多的资金投入，即使09年略有放松，但如今又被扎紧;其次，开发商的信心指数并没有完全的恢复，不敢大面积的投资开发。从近期的股市起伏看，市场虽有复苏的迹象，但实体经济仍然沉睡于经济危机的噩梦中还没有完全醒来，采购经理人信心指数也才刚刚抬头，还处于经济的观望期。之所以09年房地产市场会出现“井喷”，完全是政府的政策效率拉动，更为主要的是4万亿的直接投资。所以，期待投放量的倍率式的增长很难;最后，房地产行业有其自身的经济规律，从我听到的专家讲座看，5年的波浪运行规律似乎有其道理。如果从07年下半年开始下行看，实体经济的完全复苏还需要到2011年的上半年，房地产行业出现“V”字形的反转，从经济规律来说我并不十分看好2010的市场，因为在中国政策市的影响下，变动的几率还是非常大的。

2、楼市价格

从上面的供求看，2010年楼市价格仍然处于上升态势（2010年1-6月份东台市商品房总体均价5600元/平米，比2009年同期均价4681.3元/平米，价格增幅达19.62%。特别是从2010年的3月份开始，商品房均价一路高歌，从3月份的5095一路串上6月份的6371，短短一个季度的时间房价上涨 1276元/平米，增幅达25%）但上升的幅度根据政策以及投放比会出现不同的变化，至少2010年的上半年的市场价格走势依然成递增式前行。从对1-8 月份郑房指数的分析看，从过完年后（2009年3月份以后），东台市商品房均价一直在5000元/平米徘徊，商品住宅的均价也在4660元/平米左右徘徊，并没有很大幅度的跳动，从这推算2010年上半年商品房市场均价会在5100-5250元/平米区间变动，商品住宅均价会在4700-4850元/平米区间变动（2010年1-6月份东台市商品房总体均价5600元/平米，2010年1-6月份商品住宅均价5147元/平米，我的估算还是比较保守的）。非住宅因其投资的特殊性以及笔者对于非住宅的研究不多，因此价格变化本人无法预测，但从1-8月份郑房指数的统计看，2010年上半年市场均价应该能够达到7500元/平米，这个价格前提的保持现有的市场投销比0.35：

3、政策变化

09年的市场峰回路转首先要感谢08的政策，如果没有08年的一系列的政策出台，今天也许我们还在金融危机的噩梦中挣扎，甚至部分企业已经进入休克状态。

那么2010年政策会有哪些变化呢？

第一：08年出台的优惠政策，如降低进入门槛、降低契税缴纳比率、减免房地产的个别税费、土地建设个别费用缓缴等都将随着时间的推移逐步到期取消，这会给市场带来多少的影响呢？现在还无法预料，但影响肯定存在，国家不可能放任房地产的“疯狂”。（国十条，新国十一条相继出台）

第二：贷款利率的变动 08年连续的降息目的就是刺激消费，减少居民存款比率。而一旦2010年上半年GDP和PPI的双向指标均达到政府预期之后，政府势必会重新提高利息，给贷款买房增加一定的限制条件。升息的时间按照现在的市场态势看应该在2010上半年会至少有一次，可能政策的手段和方式会变化，如不再执行7折利率优惠等。（看看新国十一条，不用我多说吧，这就是中国特色）

第三：物业税 物业税征收已经说了很多年，但一直没有执行，这个与中国的现实国情有很大的关系，更主要的是中国房地产行业真正进行市场化的发展也就十几年的光景，不成熟给物业税的开征创造不了条件。而现在的试点已经开始酝酿，开征物业税的试点也许会在2010的某个时候，一旦开征将会更加抑制房地产的投资需求。投资需求的打压会从一个侧面打压房地产的销售价格的上升通道，对房地产发展非常不利。不过具体的时间还没有确定，而且地方政府对于房地产的依存度太高，也会一定程度抵制物业税的开征时间。（国家税务总局已经开始辟谣关于物业税征收的问题，是不是没有具体时间？）

4、行业方向

首先，未来房地产的发展已经不是2004-2006的有房就能卖出的年代了，市场的发展方向以及国家对于行业的调整将左右房地产行业未来的格局，我的直觉告诉我：一旦市场成熟，国家将像以前调整家电行业以及现在调整煤炭行业等一样调整房地产，出现市场大型或超大型的房地产企业来左右市场格局，而且能左右市场格局的一定是有一定政府背景的房地产企业，这个从现在“地王”频出的态势可以窥见一斑。（我们看看进入2010年拿地的企业是不是都是一些有一定政府背景的央企在疯狂，原因很简单，他们不差钱）

其次，现在的市场格局将发生变化，不再是群魔乱舞的年代，必定是市场规则下的游戏，你的思想再想强加于人民头上已经不是很现实了，适应市场的变化以此来顺应消费者需求将成为主导方向。社区景观、物业管理、房屋设计细节及公司信誉等都将成为未来消费者关注的方向。就像我们经常说的：做产品一定要超越市场半格，但一定不要超越市场一格。超越半格叫引领市场，引领消费方向;超越一格就有可能事倍功半，得不偿失。

最后，房地产企业要发展，方向就是金融的一个分支。如果08年大家都意识到我们要玩转现金流的话，未来我看只要你能玩转资金周转率就能玩转市场，因为用最通俗的话讲：同样的资金，转一圈的收益绝对是无法与转三圈的收益相比拟的。而且，未来的发展肯定是在专业团队的打理下运行，有团队不专业一样玩不转这个市场，你准备好了吗？（贷款政策调整之后是不是有些公司开始对资金的重新追求！）

(责任编辑：东台房产信息网网编)