【案情回放】

为拿优惠用女友名义买房

人还住在房里业主已更名

原告：王某(男)

被告：刘某(女)、陈某(男)

为享购房优惠，原告用女友名义买房

2003年，原告与被告刘某正处恋爱关系，被告刘某系深圳市某房地产有限公司(以下简称房地产公司)的原客户，能享受该公司关于第二次购房的优惠政策，为获得购房优惠，原告与被告刘某商定由原告以被告刘某的名义购买该公司开发的位于深圳市福田区某小区9号楼××号房。

2003年11月13日，原告以被告刘某的名义与房地产公司签订了《楼宇认购书》和《房地产买卖合同》，并与中国农业银行深圳罗湖支行签订《楼宇按揭合同》。认购书签订当天，原告向房地产公司支付了购房定金3万元人民币，之后，原告通过被告刘某的银行账户及现金付款方式向房地产公司支付了首期购房款。自2004年2月28日起房屋的按揭贷款均由原告负责偿还，房屋入伙后，由原告进行装修并居住使用至今。

关系破裂，女友擅自将房屋以低于市场价格转让

2006年初，原告与被告刘某的恋爱关系破裂，被告刘某于2006年6月6日取得涉案房屋的房地产证，在未经原告同意的情况下，于同年11月5日擅自与被告陈某订立该房屋的房地产买卖合同，将该房屋以低于市场价格转让给被告陈某，被告陈某于2006年12月1日取得该房屋的房地产证。

经查，2006年11月5日，两被告及案外人深圳市某房地产经纪有限公司(经纪方)签订一份《房屋转让合约》，约定被告刘某(卖方)将位于福田区某小区9号楼××房售予被告陈某(买方)，转让价为1166000元。

女友曾写下声明，授权原告全权行使业主权利

另查，原告与被告刘某于2004年4月20日签署一份《授权与声明书》，内容为：“本人刘某郑重在此声明和授权：1、授权王某全权行使福田区某小区9号楼××房的业主权利;并不再履行该小区9号楼××房业主应尽的义务。2、该小区物业管理处如有任何须与该小区9号楼××房业主联系的状况请直接与王某联系，本人不再负责处理该处房产的任何事务;不再履行该处房产的业主义务。3、该小区9号楼××房的农业银行分期还款由王某直接按期划入以本人名字开户的农业银行的账户。由该处房产而产生的银行信贷责任请农业银行直接与王某联系，本人不再负责该处房产的银行还款义务。”

原告诉至法院，要求确认转让无效房屋归其所有

2006年11月6日，被告刘某出具《声明书》，声明：“一、本人刘某为此单位之单一业主及拥有人，可全权处理此物业之买卖;二、本人刘某并没有拖欠现住客任何金钱及财物;三、本人刘某与现住客现时并没有存在有效之租赁合同。”

《房屋转让合约》签订后，被告陈某依约向被告刘某支付了全部购房款，并办理了产权转移登记手续。但被告刘某并未向被告陈某交付涉案房产。2006年12月1日，深圳市国土资源和房产管理局将涉案房产核准登记在被告陈某名下。

原告于2008年4月17日诉至法院，请求判令：1、确认位于深圳市福田区某小区9号楼××号房归原告所有;2、被告刘某与被告陈某就买卖上述房屋所订立的房地产买卖合同无效;3、被告陈某将上述房屋过户登记给原告;4、两被告承担本案的诉讼费。

【争议焦点】

谁是房屋的真正权利人

原告认为，原告是该房屋的真正权利人，被告刘某未经原告同意，擅自将房屋转让给被告陈某属于无权处分，侵害了原告的房屋所有权，被告陈某明知该房屋为原告所有，仍向被告刘某购买该房屋，不构成善意取得，两被告签订的房屋买卖合同依法无效，侵害了原告的合法权益。

被告刘某认为，第一、两被告之间签订的房屋买卖合同不符合合同法关于合同无效的规定，被告刘某具备房屋处分权，其出售房屋未违反法律规定;第二、我国法律规定，不动产实行登记为准。本案中，原告不能证明房地产登记有误，也不能提交证据证明产权证登记不真实。原告不是产权人，也不是共有权人，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。

被告陈某认为，第一、被告陈某是唯一享有产权的人，根据物权法规定，产权证书是对不动产享有物权的唯一证明，原告提交的证据不能证明被告陈某取得产权证书存在登记错误，该房产证是被告陈某享有涉案房产权利的证明;第二、原告提交的证据均不能证明其是涉案房屋的真正产权人，其出示的付款到被告刘某账户的证据，仅仅表明其与被告刘某存在金钱往来，不涉及房屋所有权的争议。同时，原告据以支持其主张的《授权与声明书》也没有表明被告刘某放弃业主权利，并将产权转让给原告的意思表示;第三、两被告签订的房地产买卖合同合法有效，不存在合同法规定的法定无效的情形，原告主张的合同无效没有法律依据;第四、原告认为被告刘某未经原告同意将涉案房屋转让给被告陈某属于无权处分，观点错误。无权处分是非权利人处理权利人财产，本案中被告刘某是房屋原来唯一的产权人，不存在无权处分的可能，也不需要讨论是否善意购买，因为讨论善意购买的前提是无权处分;第五、被告刘某出售涉案房产并非无权处分。关于善意的问题，两被告仅仅是通过中介公司购买房屋认识。被告刘某持有房屋原来唯一的产权证书，被告陈某有理由相信被告刘某是房屋原来唯一的产权人，被告陈某已经尽到了注意义务，且被告陈某为了购买涉案房屋支付了合理对价，其购买房产时属于善意，不能因为被告陈某知道房屋中有人居住，就认为被告陈某是非善意购买。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

【裁判结果】

原告诉求被驳回

福田区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第一百零六条之规定，判决如下：

驳回原告王某的诉讼请求。

案件受理费由原告自行承担。

一审判决后，原、被告双方均未提起上诉。

【裁判理由】

善意购买行为受法律保护

福田区人民法院经审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在物权公示后交易前，登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人。本案原告虽对产权归属提出异议，并提交授权声明书及相关付款凭证证明产权的归属与登记权利人不符。但根据物权公示公信原则的精神，即使事实证明登记记载的权利人不享有物权，属于无权处分，或者享有的物权存在瑕疵，善意第三人基于对法定机构登记效力的信赖与登记权利人进行交易后，法律上仍然承认交易的法律效力。因此，本案的争议焦点在于被告陈某是否属于善意第三人，是否符合合法取得涉案房产的产权。本案中，被告陈某通过与被告刘某及案外人深圳市某房地产经纪有限公司签订《房屋转让合约》建立买卖关系，并办理了产权转移登记手续，买卖双方交易价格并未明显低于市场价，亦没有其他证据证明被告陈某与被告刘某有其他利害关系及被告陈某知道或应该知道涉案房产的原产权人与登记的产权人不相符的事实。综上，被告陈某在不知情的情况下，与被告刘某签订买卖合同，向被告刘某支付了合理对价并办理了转移登记手续，可认定被告陈某系善意第三人，其交易行为应受到法律的保护，被告陈某取得涉案房产的产权合法有效。对于原告的诉讼请求，法院不予支持。原告因被告刘某的转让行为而造成的损失，可另循法律途径解决。

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