在二手房交易过程中，许多者需要进行公积金贷款，但购房双方经常因为一个问题而纠结，影响交易的进度。这个问题就是应该先办过户还是先办公积金贷款。为了解决这个问题，济南市住房公积金管理中心、济南市房管局近日联合推出了二手房住房公积金贷款交易资金监管业务。

卖的怕过了户拿不到钱 买的怕给了钱过不了户

近日，家住上海花园的孟女士将手中一套74平方米的小户型以48万元的价格出售给了别人，整个过程办得都非常顺利，但目前有一个问题让买卖双方都感觉挺为难。

原来，买主需要进行公积金贷款，审批和到账上需要一段时间。由于已经交过首付，买主希望先进行房子过户，剩余的房款等公积金贷款下来之后再打到孟女士账上。因为买主担心，如果自己的全部房款都打到孟女士账上，到时房子万一过不了户，那自己的风险就太大了。

而孟女士表示，自己也有着同样的担心，如果自己把房子先过户给了对方，万一对方的公积金贷款审批不下来，或者批下来之后也不付钱，自己的风险也很大。

虽然双方都挺着急，但双方在这个问题上互不相让，导致房子的交易手续一直没有顺利办下去。他们都表示，要是有一个权威的让他们都放心的机构担保一下就好了。

记者在采访中了解到，类似的情况在二手房交易过程中普遍地存在着，一直让人左右为难。有的交易虽然以一方的妥协而继续进行，但妥协的一方也是担心得不得了。

“天天担心，在这个阶段，防风险就像是防狼一样，对方的一点风吹草动都会让我担心，不停地调查对方的情况。”在没有过户就先给原房主付了全款后，购房者胡先生这样形容自己当时的心情。

“10个二手房交易中有六七个存在着这样的两难情况，我们在中间很是为难。”和平路一家大型中介的经纪人张女士无奈地说，随着人们防范意识的增强，这种先过户还是先付款的问题会越来越多。

公积金贷款有了新办法 贷款和首付款都可监管

记者13日从济南住房公积金管理中心了解到，为加大对职工住房公积金贷款的扶持力度，解决职工购买二手房自筹资金难度大的问题，使买卖双方有效规避二手房交易资金风险，济南住房公积金管理中心、济南市房管局联合推出二手房交易公积金贷款资金监管服务。

二手房交易过程中，买卖双方与济南市房管局指定的资金托管机构——济南市房地产市场综合服务中心签订《济南市二手房交易资金托管协议》，由买方当事人将托管资金(包括首付款和公积金贷款)存入托管机构开设的二手房交易资金专用账户，在完成房屋产权登记后，托管机构按照约定，将托管资金转入卖方留存账户。

在此情况下，二手房交易中购房者的资金不光是贷款，连首付款都有了保障。而对于售房者来说，资金已经到位，而且有人在替自己管着，过户也就放心了，整个二手房交易的流程就更顺畅了。

资金监管挺快而且全免费困难的还可先放款后抵押

据济南住房公积金管理中心工作人员介绍，市民购买二手房申请住房公积金贷款时，有两种方法可以选择。

一是个人购买二手房交付首付款提出贷款申请，经公积金中心委托的贷款银行初审合格并报公积金中心审批后，对所购买房屋办理抵押登记，将《 房屋他项权证》报公积金中心后，方可把贷款资金划入卖房人账户。

二是个人购买二手房交付首付款后，因自筹资金困难，可通过二手房住房公积金贷款交易资金监管渠道，以先放款后抵押的方式办理。

工作人员介绍，公积金贷款资金托管业务是济南公积金管理中心、济南市房管局联合推出的一项惠民措施，旨在保障二手房交易安全，公积金中心与资金托管机构将无偿为交易双方提供此项服务，不收取任何费用。

资金托管具体流程

1、买卖双方通过“济南市网上房地产”操作系统，签订《济南市存量房买卖协议》。

2、买卖双方与托管机构签订《济南市存量房交易资金托管协议》。

3、买方持贷款银行所需其他贷款资料向银行申请公积金贷款。

4、贷款银行至公积金管理中心办理审批和公积金贷款资金划拨手续，并通知买方办理托管资金存款手续。

5、买方在托管资金入账后，由托管银行为其出具《济南市存量房交易资金托管收款凭证》。

6、买方凭《济南市存量房交易资金托管收款凭证》等资料，到托管机构换开《济南市存量房交易资金托管证明 》 ，并持此证明及其他所需资料办理产权过户手续。

7、产权登记完成，买方到房管部门领取房产证，托管机构将托管资金转入卖方账户；如登记机关予以退件，托管机构为买方办理退款手续。

所需资料：买卖双方的身份证，委托代理的，出具公证委托书和受托人有效身份证明 ；《房屋所有权证》；网上签订的《济南市存量房买卖协议》；卖方在约定托管银行开设的个人结算账户；《济南住房公积金管理中心存量房公积金贷款确认书》(由贷款银行代为办理)。

以上资料原件、复印件各一份。

据了解，整个资金监管流程很快，贷款银行在收到齐全的贷款资料3个工作日内完成初审并上报公积金管理中心。公积金管理中心在贷款银行提供资料齐全3个工作日内完成审批手续。房产登记部门在资料齐全受理后，5个工作日办理完毕产权过户和抵押登记手续。产权登记完成，托管机构2个工作日完成转款手续。

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