“我花20万元，买了套40多平方米（套内面积）的，花了3万多元装修。去过户时，却被告之：过不了户。之后，想做公证，公证处也不给公证。啷个办？”昨日，家住渝中区临华路20号的陈利华一脸愁容，向本报求助。

买主：

20多万买套房过不了户

“我原来住在渝中区观音岩，因旧城改造拆迁，只好重新买房。”陈利华说，去年底，他在一中介公司处了解到，临华路20号有套房，刚好该处有他一个朋友，于是避开中介公司，直接联系到房主吴正娣。

该房建于上世纪八九十年代，套内面积40多平方米，房主吴正娣只有使用权，没有所有权。“房价只要20万元，没有物管费，我原有房子的拆迁补偿款也正好是20多万元。”陈利华与家人商量后，认购了该房，并花3万多元将房子重新装修。陈利华拿着购房合同与吴正娣到该房产权单位——重庆谊德公司办理过户手续时，却被告之：“我们已停办过户。”

“万一卖方毁约怎么办？”陈利华说，想到光凭一张买卖合同不牢靠，不如去做个公证买份双保险，于是，他和吴正娣去找公证处，却被告之：“没产权，只有使用权的房子办不了公证。” 

“万一卖主反悔，我的权益怎么保障？20多万元岂不是打了水漂？”陈利华焦急地说。

卖家：

没料到办不到过户手续

“我也没料到办不到过户手续。”吴正娣称，该房子的使用权，她是通过拆迁安置得来的。上世纪八十年代，吴正娣家住解放碑（现在的美食街），旧城改造拆迁，她被安置至临华路20号，由此取得该房使用权。

去年，吴正娣买了新房，便想卖了这套老房子。“卖房前一个月（去年10月），我去房子产权单位重庆谊德公司问过，答复是：“可以过户，过户费是100元/平方米。并称他们现正在搞拆迁，比较忙，下个月再来。”去年12月，吴正娣收到陈利华的购房款，一起到谊德公司办过户手续，被告之：“暂时过不了户。”

吴正娣说，她是个讲诚信的人，虽过不了户、办不了公证，但陈利华需要什么手续、证明，只要找到她，无论多忙，她都跟陈利华一起跑、一起办。“现在，我也不晓得啷个办。但小陈（陈利华）可放心，我既然把房子卖给了他，就不会反悔。”吴正娣说。

律师：

使用权买卖根本不合法

随后，记者联系了谊德公司，一工作人员称，公司确实已暂停办理过户。具体什么原因及以后能不能办过户，她也不知道。同时，她拒绝向记者提供公司领导电话。

“吴正娣没有卖房资格。”本报新闻律师团成员、重庆华立律师事务所律师陈艇认为，根据现行法律规定，房屋关系只有两种：一是产权买卖关系，一是房屋租赁关系，根本没有使用权转让一说。吴正娣只拥有房屋使用权，她与房子的关系只能视为租赁关系，根本没有房屋处置权。等同于：租住的房子，租赁人无权出卖。

吴正娣与陈利华签订的买卖合同属无效合同，或效力待定合同。之所以“效力待定”，是因要得到房屋产权所有者追认才能生效。因此，公证处办不了公证。

陈律师建议，当事双方取消合同，吴正娣将20万元房款退还给陈利华。至于陈利华已花的3万多元装修费，因买卖双方都有过错，因此各自承担1.5万元。

记者 韩毅 实习生 周军

如何防范二手房陷阱

二手房交易陷阱大致分两种：人的陷阱和房的陷阱，主要防范办法：

1、房屋买卖前，验证产权证。最直接有效的方法是，到房地产产权登记部门查询、核实产权真实性。

2、出卖人具有合法处置权。出卖人必须是产权证上登记的产权人，如房屋有多个共有人，需全体共有人共同签订房屋买卖合同。如出卖人为已婚，买卖行为需取得其配偶确认。

3、签订买卖合同后，可先办理预告登记，防止一房二卖。

4、购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，买房人付款后，如房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。为此，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后，再交付房款。付款后，立即接收房屋。

5、如房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况，买房人购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门查询，如存在上述情况，不要购买。

6、为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，有些内容并未写进合同。为此，买房人应就关心的问题询问卖房人，尽可能核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同。

7、原房主如欠缴水电气、有线电视等费用，导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况，把法律责任明确写进合同中，以此约束卖房人。

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