预计明年年初，我省将在太原市先行试点评税技术核定交易环节计税价格，届时，房屋交易将有统一的收税依据和标准。作为全国仅有的七大试点地区之一，山西入选理由是在房地产税收一体化管理方面的推进较快，房屋交易活跃。

“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格，不仅是为即将开征的物业税奠定基础，本身也是我省房地产税收一体化管理的需要。”9月22日，作为负责具体实施核定计税价格试点工作小组成员之一、省地税局直属二分局科长卢毅表示，这项试点工作主要适用于二手房交易，这个技术一旦通过实际试验后，房屋交易的收税方式将出现很大变化。

二手房交易申报价偏低

事实上，目前房地产交易环节 计税价格存在的突出问题表现为二手房申报价格明显偏低。

由于目前房地产交易中没有统一的计税依据，对房地产交易环节的的计税价格没有明确标准，实际评估价格往往偏低，为了少缴税，纳税人普遍将评估价格作为实际交易价格进行申报，影响了正常的市场交易，应该纳的税没有按实际缴纳，这也成为房地产税收征管中存在的漏洞。

“交易双方人为降低交易成本，低报、瞒报成交价格、逃避税额的行为时有发生。”省地税局一位人士表示。

传统的二手房交易计税价格核定有两种方式：一种是由税收执法人员直接核定，一种是由社会评估中介机构进行估价。前者容易受到执法人员的主观意志决定，很难做到一碗水端平，同时透明度不高，公正性受到普遍质疑。

后者由社会评估中介机构进行评 估，规范性差。有的中介机构受利益驱使，根据委托人的意愿调整评估结果，出具虚假评估报告，评估结果失去了客观公正的意义。

如果税务部门没有一套检验和制约中介机构评估结果公正性的正确方法，就等于把税收执法权交给中介机构。此外，中介机构评估费是由纳税人承担的，这会增加纳税人负担，容易引发纳税人的抵触情绪。

为了最大限度防止和制止房地产税收征管存在的人为降低交易成本行为，全国已有一些城市先行开展了将评税技术应用于房地产交易计税价格的核定工作。

早在2003年和2004年，北京市和辽宁省丹东市就分别开展了应用评税技术对房地产交易计税价格的核定工作，效果不错。

“对于目前存在的评估价格低于市场价格的情况，通过应用房地产评税技术，评估价格会越来 越接近市场价格。”卢毅表示，而且，评定价格越接近市场价格，计税方式就越公正。

为物业税作准备

事实上，此次核定计税价格试点工作最大的意义在于，对评税技术的实用性和可操作性的检验和完善，从而建立起统一的计税依据，为物业税开征做准备。

而为了保障核定计税价格试点工作的顺利进行，负责此项工作的省财政厅和省地税局还成立了核定计税价格试点工作领导小组和实施小组，负责对具体的评税操作方案和应用实施方案的组织实施。

据介绍，通过对太原市六城区房地产市场价格水平及影响房地产价格的因素的调查分析，制定试点评税标准。

“目前，我们正在进行技术的软件编写工作和房地产数据信息库的建立。”卢毅说。作者：吴丹

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